בדיקות לפני מכירת דירה – כל מה שחשוב לבדוק לפני שאתם מוכרים את הבית

בדיקות לפני מכירת הדירה, הם חלק מאוד משמעותי בהצלחה של תהליך מכירת הדירה שלך. בין אם החלטת למכור דירה לצורך קניית דירה אחרת (שיפור דיור), ובין אם אתה מוכר דירה להשקעה שבבעלותך, מאמר זה יעזור לך להבין איזה בדיקות לפני מכירת דירה מומלץ וחשוב לעשות לפני שאתה חותם על הסכם למכירת הדירה. במהלך השנים בהם אני מלווה קוני ומוכרי דירות, נתקלתי במוכרי דירות שעשו טעויות קשות בתהליך המכירה, וכתוצאה מכך, הפסידו סכומים משמעותיים מאוד של כסף ופספסו את ההזדמנות לשיפור דיור או למימוש ההשקעה שלהם. אני שמח לחלוק איתך כמה עצות חשובות לקראת מכירת הדירה הקרובה שלך:

בדיקות לפני מכירת דירה – מצב משפטי:

לפני מכירת הדירה, מומלץ לערוך בדיקה של המצב המשפטי של הדירה. המצב המשפטי של הדירה בא לידי ביטוי בנסח הטאבו. נסח הטאבו, הוא למעשה תעודת הזהות המשפטית של הדירה בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו. הנסח, מפרט בין היתר את זהות הבעלים הרשומים, שטח הדירה הרשום, ההצמדות השייכות לה (חניה, מרפסת, מחסן), וכן האם רשומות על הדירה הערות שונות כגון: עיקולים, שעבודים או משכנתאות.
כדי לבצע בדיקה זו מומלץ, עוד לפני החתימה על ההסכם, להיעזר בשירותיו של עורך דין מתחום המקרקעין על מנת שהוא יעיין בנסח הטאבו, או באישור הזכויות (במקרה בו הדירה רשומה במקום אחר) ויפעל לתיקון הרישום, ככל שיש בדבר צורך.
עוד לפני החתימה על ההסכם, עורך הדין מטעמו של הקונה יבחן את המצב המשפטי של הדירה על מנת לוודא שהקונה יוכל לקבל משכנתא, וכן כדי להבטיח שבסוף תהליך המכירה, רישום הדירה על שם הקונה יושלם בהצלחה.
רק לאחרונה, נתקלתי במקרה בו למרות שהמוכרים כבר סיימו את קניית הדירה לפני שנים רבות, הם לא טרחו לבצע את רישום הזכויות על שמם בסוף העסקה. כתוצאה מכך, הדירה לא הייתה רשומה על שמם. רגע לפני המכירה, כשנעשה ניסיון להסדיר את רישום הזכויות, התברר שהקונים ועורך הדין שלהם נפטרו לפני שנים רבות, והפעולה הפשוטה הזאת הפכה להיות תיק משפטי מורכב שהתנהל בבתי המשפט השונים, גזלה מהמוכרים זמן יקר, ואילו הקונה הפוטנציאלי של הדירה התייאש והספיק למצוא דירה אחרת, והדירה החלופית אותה הם התכוונו לקנות, כבר הספיקה להימכר לקונה מאושר אחר…

בדיקות לפני מכירת דירה – מימון:

ככל ולצורך מימון רכישת הדירה נעזרת במשכנתא, מומלץ לבקש מהבנק כבר עכשיו מסמך שנקרא "דוח יתרות לסילוק משכנתא". מסמך זה, מפרט את הסכום הדרוש לצורך מחיקת המשכנתא, הרשומה על הדירה שלך לצורך הבטחת תשלום המשכנתא לטובת הבנק.
בנוסף, במקרה בו אתה מתכוון לגרור, כלומר להעביר את המשכנתא, לדירה אחרת שתקנה, תוכל להיות מודע לגובה המשכנתא החל על הדירה שלך ולתכנן את המימון של העסקה הבאה שלך – בהתאם. לעיתים, כתוצאה מתזוזות בשערי הריבית של המשכנתא משולמים לבנק עמלות פירעון (קנסות) שונים. גם כאן, לעיתים מדובר בסכומים משמעותיים אשר כדאי להיות מודעים אליהם לפני מכירת הדירה.

בדיקות לפני מכירת דירה – מיסים:

במכירת דירה, חלים מספר מיסים עיקריים, אותם מומלץ לבדוק לפני החתימה על החוזה. תשלומי מס גבוהים, עלולים להשפיע על הכדאיות הכלכלית של העסקה, ולהפוך אותה ללא משתלמת עבורך. לכן, חשוב מאוד לבדוק את גובה המיסים מראש, ובהתאם לכך לקבל החלטה בקשר למחיר הדירה. 

המס העיקרי שחל במכירת דירה, הוא מס שבח. מס שבח, הוא מס שמשולם לרשות המיסים, ומוטל, בהתאם לחוק, על מוכר דירה. המס מחושב בהתאם להפרש בין שווי הקנייה –  לבין שווי המכירה של הדירה, ונע בשיעור של כ- 25%. לצורך הדוגמא, נניח שקניתם דירה בסכום של מיליון שקלים. לאחר מספר שנים החלטתם למכור אותה בשני מיליון שקלים. במקרה זה, על ההפרש, בגובה של מיליון שקלים, יוטל מס שבח בגובה של 25%, אשר במקרה זה יגיע לכ- 250,000 ש"ח. אבל חשוב להבהיר: חישוב מס שבח הוא לא כזה פשוט. אופן חישוב המס תלוי במשתנים רבים בהם: זהות המוכר, תקופת האחזקה של המוכר בדירה, והזכאות של המוכר לפטורים או לקיזוזים שונים בסכום המס, בהתאם להוראות החוק.

הפטור העיקרי ממס שבח, מוענק לבעלי דירה יחידה שלא מכרו בשנה וחצי הקודמת למכירת הדירה, דירה אחרת בפטור ממס. בנוסף, תקופת הבעלות שלהם בדירה צריכה להיות שנה וחצי לפחות. בדירה חדשה מקבלן, תקופת הבעלות מתחילה להיספר מיום קבלת המפתח לדירה, ובדירת יד שניה, מחושבת תקופה זו מיום חתימת ההסכם.
בהתאם לחוק, קיימים פטורים נוספים ממס שבח. העיקריים שבהם הם פטור ממס שבח למשפרי דיור – שכבר קנו דירה, ומתחייבים למכור את הדירה הקודמת תוך פרק זמן מוגדר, פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה – בתנאים מסויימים, או פטור ממס במכירת שתי דירות, לצורך רכישת דירה אחת במקומן, גם כאן, בהתאם לעמידה בתנאים מוגדרים שקובע החוק. 

במקרה בו אתה לא זכאי לפטור ממס שבח, ואתה מוכר דירה שנקנתה לפני שנת 2014, יחול חיוב מיטיב במס שבח. במסגרת החיוב המיטיב, הרווח שנוצר בקשר לדירה עד לשנת 2014 – לא יילקח בחשבון לצורך חישוב המס, ואילו הרווח, שהצטבר משנת 2014 – והלאה, יבוא בחשבון. למעשה, החיוב המיטיב מצמצם בצורה משמעותית את החוב במס שבח.

בנוסף, החוק מתיר להכיר בהוצאות שונות שהוצאת, לצורך הקטנת החוב במס שבח. בין ההוצאות המוכרות אפשר להזכיר: מס רכישה ששילמתם בקשר לקניית הדירה, שכר טרחת מתווך או עורך דין ששולמו לצורך קניה או מכירה של הדירה, וכן הוצאות שונות שהוצאת לצורך השבחה של הדירה – בתנאי ששמרת את הקבלות עבור הוצאות אלו.
לצורך בירור הזכאות לפטור ממס שבח או חישוב סכום המס שיחול, מומלץ להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום המקרקעין, אשר יערוך עבורך תכנון מקדים למכירת הדירה. כאן המקום להדגיש, שחוק מיסוי מקרקעין הוא חוק מורכב מאוד, והוא מתעדכן לעיתים קרובות בהתאם לעדכוני חקיקה ופסיקה רבים. לכן, מומלץ לוודא, שעורך הדין שפנית אליו, מתמחה בנושא זה. 

סוג מס נוסף החל על מוכרי דירות נקרא היטל השבחה. היטל השבחה משולם לרשות המקומית – העירייה. המס, מוטל על עליית השווי של הדירה כתוצאה מתוכניות שאושרו על ידי הרשות המקומית, ואשר מאפשרות את הגדלת זכויות הבניה בדירה. לדוגמא: נניח, שהרשות המקומית אישרה תוכנית, שמאפשרת הוספה של 20 מ"ר בדירה שלכם. עצם האפשרות לתוספת הבנייה, מעלה את הערך של הדירה, ועל כך משולם היטל ההשבחה. שיעור ההיטל מגיע ל- 50% משווי ההשבחה, כלומר, חצי מהשווי של זכויות הבניה שנוספו. אופן חישוב המס מתבצע באמצעות שמאי מקרקעין.

לצורך הדוגמא, אם על הדירה שלך חלה תוכנית שמאפשרת תוספת בנייה של 20 מ"ר, וכל מ"ר באזור שווה 10,000 שקלים, שווי ההשבחה במקרה זה יעמוד על 200,000 ש"ח. גם כאן, ניתן לקזז מהיטל ההשבחה את עלויות הבניה או השיפוץ שבוצעו. כך בהתבסס על נתוני המקרה הקודם, אם הוצאות הבנייה והחומרים לצורך בניית התוספת הגיעו ל-100,000 שקלים, שווי ההשבחה בפועל יעמוד על 100,000 שקל, שהם תוצאה של שווי סך כל ההשבחה (200,000 ש"ח), פחות הוצאות הבניה והחומרים. היטל ההשבחה במקרה זה, יעמוד על מחצית מהסכום, כלומר על סך של 50,000 שקלים. גם כאן, בהתאם לחוק, קיימים פטורים שונים מהיטל השבחה אליהם מומלץ לשים לב. 

בכל מקרה, חשוב להזכיר שלפני מכירת דירה, מומלץ לברר מראש את גובה המיסים באמצעות עורך הדין המייצג אותך בעסקה. עורך הדין יבדוק את גובה המס בהתאם לנתונים האישיים שלך ושל הדירה הנמכרת, ויוכל להמליץ על דרך הפעולה המומלצת. אני מניח שאתה לא רוצה להקלע למצב, בו אחרי שכבר חתמת על ההסכם למכירת הבית שלך, תגלה פתאום שאתה צריכים לשלם מיסים בסכומים גבוהים, ושבסוף, מכל מכירת הדירה, נשארת עם רווח קטן בהרבה ממה שחשבת בהתחלה – אם בכלל… ככל שתבדוק מראש את המיסים החלים על העסקה, תוכל להבטיח שמכירת הדירה תהיה משתלמת וכדאית – עבורך. 

בדיקות לפני מכירת דירה – מחיר הדירה:

לאור המצב המשפטי, מאפייני המימון והמיסים החלים על הדירה ייקבע מחיר הדירה. לקביעה נכונה של מחיר הדירה קיימת חשיבות רבה הן בקשר למשך הזמן אשר יידרש לך למכור את הדירה, והן בקשר לאפשרות ההצלחה של התהליך שאחרי המכירה, לדוגמא קניית הדירה חלופית.
מחיר הדירה נקבע בהתאם למחיר למ"ר הנוהג באיזור הדירה, וכן בהתחשב במצבה הפיזי של הדירה ומערכותיה, רמת הגימור שלה, מיקומה, ההצמדות המשוייכות לה (חניה, מרפסת, מחסן), הפיתוח הסביבתי, וכן, גם בהתאם לסטטוס המשפטי של הדירה.
על מנת לקבוע את מחיר הדירה בצורה נכונה, כחלק מהבדיקות לפני מכירת דירה, תוכל להיעזר במאגר הנתונים של רשות המיסים, יד2, מדלן, ולהתייעץ עם בעלי המקצוע השונים העוסקים בתחום כגון: מתווכים, או שמאי מקרקעין העובדים ומתמחים באיזור מכירת הדירה.

בדיקות לפני מכירת דירה – זהות הקונה:

לאחר קבלת ההחלטה על מחיר, בדיקה של המצב המשפטי של הדירה, בשעה טובה מצאת קונה לדירה. גם אם הגעת עם הקונה לסיכום על מחיר, על מועד פינוי והצלחת להגיע להסכמות על הציוד שנשאר בדירה, מומלץ שלא לחתום על זכרון דברים.

לרוב, זכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב, והוא עלול לחייב אותך מבחינת משפטית למכור את הדירה, גם אם לא השלמת את כל הבדיקות הנדרשות, לפני החתימה.
בנוסף לבדיקות שציינתי קודם, עורך הדין שלך יבצע עבורך בדיקה מקיפה בקשר לזהותם של הקונים. אני מניח, שאתה לא רוצה למכור את הדירה שלך לאדם שמסובך עם חובות, או סתם קונה לא אחראי שהחליט להכנס להרפתקאה, שגדולה על המידות שלו מבחינה כלכלית. עורך הדין המייצג אותך בתהליך מכירת הדירה, יידע לבצע את הבדיקות הנדרשות לגבי הקונה, על מנת שתהיה מידה גדולה יותר של וודאות בקשר להצלחת תהליך מכירת הדירה.

לסיכום, מיד לאחר הגעה לסיכום על מחיר הדירה ומועד פינוי עם הקונה, מומלץ לפנות מיד לעורך הדין שלך על מנת שיערוך עבורך הסכם מכר מפורט, ללא שלבי ביניים מחייבים.