בדיקת מס שבח בקניית דירה

בדיקת מס שבח בקניית דירה – מה הוא מס שבח

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין על מוכר נכס בעת מכירתו. המס מוטל על השבח (הרווח) שנצמח למוכר בעת מכירת זכות במקרקעין. השבח מוגדר כסכום שבו עולה שווי המכירה על שווי הרכישה, כלומר, על ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה ומשולם לרשות מיסוי מקרקעין (משרד האוצר).

בדיקת מס שבח בקניית דירה – שיעור מס שבח

שיעור מס השבח נקבע בהסתמך על פרמטרים רבים ביניהם: מועד רכישת הדירה, תקופת ההחזקה של המוכר בדירה, ניכויים (הוצאות) אשר הותרו בניכוי ואשר מפחיתים את חבות מס השבח של המוכר, מעמדו של המוכר כבעלים של דירות נוספות, זכאותו של המוכר לפטורים שונים: כגון מכירת דירה ירושה אשר הייתה דירה יחידה בבעלותו של המוריש, פטור ממס שבח בהעברת דירה ללא תמורה, פטור ממס שבח במכירת שתי דירות לקניית דירה אחת, וכן הזכאות של המוכר לחישוב מס שבח ליניארי מיטיב הקובע, ככלל, כי השבח אשר נצמח עד לשנת 2014, לא יבוא בחישוב מס השבח של המוכר.

גובה המס עומד על 25% – 48% מהשבח של הדירה, ותלוי בפרמטרים רבים אשר חלקם הוזכרו לעיל. חשוב לציין כי לאורך השנים השתנו שיעורי המס השונים. לכן, בטרם קניית נכס החייב במס שבח, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מתחום המקרקעין על מנת לערוך חישוב מס שבח מדוייק בהתחשב בפרמטרים של הנכס הנמכר ובהתחשב בזכאותו של מוכר הנכס לפטורים השונים המפורטים בחוק.

בדיקת מס שבח בקניית דירה – ניכויים

בהתאם להוראות החוק, במקרים מסויימים ניתן להפחית את החבות במס שבח. הפחתה זו תתכן תוך הגשת בקשה לנכות מסכום מס השבח הוצאות אשר הותרו בניכוי בהתאם לחוק. חוק מיסוי מקרקעין מפרט את רשימת ההוצאות המותרות בניכוי, אשר בינהן ניתן למנות:

• שכר טרחת עורך דין ברכישת ומכירת הנכס
• שכר טרחת מתווך ברכישת ובמכירת הנכס
• תשלומי ריבית ריאלית (משכנתא)
• מס רכישה ששולם בעת רכישת הנכס
• שכר טרחת שמאי ומודד ועוד.

לכן, קיימת חשיבות לשמור את הקבלות לתשלומים אלו, זאת על מנת לאפשר את ניכוי ההוצאות, וכתוצאה מכך להפחית את החבות בתשלום מס שבח.

בדיקת מס שבח בקניית דירה – פטור ממס שבח:

חוק מיסוי מקרקעין מפרט את התנאים השונים לזכאות לפטור ממס שבח.
הפטור העיקרי ממס שבח מוענק במכירת דירה יחידה אשר הוחזקה על ידי המוכר לתקופה של 18 חודשים (לכל הפחות).
בנוסף לפטור זה מפרט החוק תנאים נוספים לפטורים אחרים כך מקרה של משפרי דיור או במכירת דירה אשר נתקבלה בירושה.

בדיקת מס שבח בקניית דירה – חשיבות בדיקת חוב מס השבח של המוכר

כחלק מהמסמכים הנדרשים להשלמת רישום הזכויות בדירה על שם הקונים, הקונים נדרשים לספק אישור מס שבח, המאשר כי המוכרים שילמו את חובם לרשויות מיסוי מקרקעין. מכאן, נובעת החשיבות הגדולה של חישוב מס השבח של המוכרים, גם כאשר אתם קונים דירה. בהתאם לחשיפת המס המירבית של המוכרים, ידאג עורך הדין המייצג אתכם בקניית הדירה, לכך שהמוכרים ישלמו את חוב מס השבח שלהם. כך, במקרה שהמוכרים מצהירים כי הם זכאים לפטור ממס שבח- יוודא עורך הדין שהמוכרים ישאירו סכום הולם מהתשלום האחרון בנאמנות אצל עורך הדין שלהם עד להצגת אישור הפטור ממס שבח. ככל והמוכרים יהיו חייבים במס שבח- יבנה עבורכם עורך הדין שלכם מנגנון לתשלום מס השבח במסגרת תשלומי מחיר הדירה, כך שחוב מס השבח של המוכרים ישולם.

בדיקת מס שבח בקניית דירה – חשיבות הייעוץ על ידי עורך מקרקעין לחישוב מס שבח:

אופן חישוב מס שבח והזכאות לעמידה בתנאי הפטור השונים הינם נושא מורכב אשר מהווה פתח למחלוקות ודיונים רבים בין קוני ומוכרי דירות רבים, לבין רשות המיסים.
עוד לפני מכירת דירה, ולשם בחינת הזכאות לפטור ממס שבח או לחילופין על מנת להיות מודעים לסכום מס השבח שיחול בעסקה, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקי בתחום המקרקעין ובתחום מיסוי המקרקעין.