חוזה מכירת דירה

חוזה מכירת דירה הוא המסמך המשפטי המחייב, אשר יוצר את המחויבות המשפטית בין שני הצדדים: בין מוכר הדירה למכור את הדירה, לבין קונה הדירה לקנות את הדירה ולשלם את התמורה המוסכמת עבורה. במאמר זה נדון בתוכן ובמבנה של הסכם המכר. 

חוזה מכירת דירה – ניהול המשא ומתן:

במסגרת ניהול המשא ומתן בקשר לחתימה על חוזה מכירת דירה, הצדדים לעסקה מחויבים לנהל את המשא ומתן בינהם בתום לב, ובהגינות. החוק והפסיקה מטילים על מוכרי הדירה חובת גילוי רחבה בקשר לדירה ולמצבה, ומצד שני, על הקונה מוטלת חובת זהירות, ועליו לבדוק את הדירה אותה הוא קונה בין בעצמו ובין באמצעות אנשי מקצוע מטעמו.
לכן, ועל מנת להימנע מתביעות ומניהול הליכים משפטיים נגדכם בעתיד כתוצאה מהחתימה על חוזה מכירת דירה, מומלץ שלא להסתיר מהקונים ליקויים שונים הקיימים בדירה כמו ליקויי בניה או כל מידע רלוונטי אחר בקשר לדירה הנמכרת. מומלץ לטפל בליקויים אלו לפני המכירה, או לחילופין להודיע עליהם לקונים, ולתת לכך ביטוי בהסכם המכר. גם אם זה אומר שתורידו מעט מהמחיר המבוקש, זה שווה את השקט הנפשי בעתיד במניעת הליכים משפטיים נגדכם, סכסוכים ומחלוקות בין הצדדים.

חוזה מכירת דירה – הסעיפים העיקריים:

חוזה מכירת דירה, כאמור, מסדיר את מערכת ההסכמות המשפטיות והמסחריות בין הצדדים, והוא כולל מספר סעיפים עיקריים בהם:

• הצהרות הצדדים הכוללות מצד אחד, את הצהרות המוכר במסגרתן הוא מצהיר שהוא גילה לקונה את המידע הרלוונטי בקשר למצב הדירה, ומצד שני, את הצהרות הקונה, שהוא בדק, בין בעצמו ובין באמצעות בעלי מקצוע מטעמו את הדירה, וכי הוא קונה את הדירה במצבה הנוכחי כפי שהיא –  (AS-IS).
• סעיף נוסף בהסכם עוסק בהתחייבויות הצדדים: התחייבות המוכר להעביר את הבעלות בדירה על שמו של הקונה, במסגרת התחייבות זו מתחייב המוכר להעביר לידי עורך הדין של הקונה את כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בדירה על שמו של הקונה עם סיום העסקה. מצד שני, מתחייב הקונה לשלם את מחיר הדירה בהתאם לסכומים ולמועדים השונים שנקבעו בהסכם ושהוסכמו על הצדדים במסגרת ניהול המשא ומתן.
• חלק חשוב ביותר בהסכם, הוא לוח התשלומים: סעיף זה מפרט את המועדים לתשלום ואת גובה התשלומים עבור תמורת הדירה.
  מקובל, שהתשלום הראשון בהסכם מכירת הדירה הוא בסכום של בין עשרה לחמישה עשר (10%-15%) אחוזים ממחיר הדירה. לאחר מכן משולמים תשלומי ביניים, שמיועדים לרוב לסלק את תשלומי המשכנתא של המוכר (ככל אשר יש משכנתא למוכר), ולאחר מכן משולם התשלום האחרון. חשוב להדגיש שלוח התשלומים נבנה בהתאם להנחיות של הצדדים, ולהסכמות המסחריות בין הצדדים. בלוח התשלומים יש לתת ביטוי בקשר לאופן סילוק המשכנתאות שקיימות על הדירה בצורה שתשמור על הזכויות של הצדדים לעסקה.
• כחלק מהמנגנון המשפטי בהסכם, מתוך סכום התשלום האחרון, עורך הדין המייצג את המוכרים, מתחייב להשאיר אצלו כספים בחשבון נאמנות ייעודי לעסקה, זאת על מנת להבטיח שהמוכרים יבצעו את התשלומים השונים לרשויות השונות. תשלומים אלו נדרשים על מנת לאפשר להעביר לקונה, בתום העסקה, את המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות על שמו כגון: כספים עבור תשלום מס שבח לרשויות המס, כספים עבור אישור עירייה לרשות המקומית.
  עם קבלת האישורים המתאימים, רשאי עורך הדין, בהתאם לתנאים שנקבעים בחוזה מכירת הדירה, להעביר את הכספים המוחזקים בנאמנות אצלו, ישירות לידי המוכרים.

חוזה מכירת דירה – חתימת ההסכם:

לאחר החלפת טיוטות הסכם מכירת דירה בין הצדדים, והגעה לנוסח מוסכם אשר מקובל על עורכי הדין של הצדדים, יקבעו הצדדים מועד לחתימת חוזה מכירת הדירה. במעמד החתימה על חוזה מכירת דירה, יחתמו הצדדים על ההסכם, ועל כל המסמכים הנלווים לו, מסמכים אשר נדרשים להשלמת רישום הזכויות בדירה על שם הקונים, ואשר יישארו למשמרת אצל עורך הדין של המוכרים, עד שהקונים ישלימו את העברת כל כספי תמורת הדירה. 

מסמכים אלו כוללים בין היתר: 

– בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים על הזכויות של המוכרים בדירה – הערת האזהרה מופיע בנסח הטאבו ונרשמת לטובת הקונים על הזכויות של המוכרים. הערה זו מופיעה בנסח הטאבו, תעודת הזהות המשפטית של הדירה, והיא מונעת את אפשרות מכירת הדירה לצדדים שלישיים.

– בקשה לביטול הערת אזהרה – נשמרת אצל עורך הדין המייצג את המוכרים, למקרה בו הקונים יפרו את הסכם המכר. 

– ייפוי כוח לרישום הזכויות על שם הקונים. 

וכן מסמכים נוספים ככל שיש בהם צורך, בהתאם לאופי ומהות העסקה.

מיד לאחר החתימה על ההסכם, יעבירו הקונים את התשלום הראשון, אשר משולם בהמחאה בנקאית, לידי עו"ד המייצג את המוכרים. הוא מתחייב לשמור את התשלום הראשון אצלו בנאמנות, עד שהקונים יספיקו לרשום הערת אזהרה לטובתם. 

חוזה מכירת דירה – מנגנוני הגנה בהסכם:

כחלק מניסוח חוזה מכירת דירה קיימים מספר מנגנוני הגנה, אשר נועדו לשמור על הזכויות שלכם כמוכרים. במסגרת ניסוח חוזה מכירת דירה, ידאג עורך הדין שלכם להטמיע אותם בהסכם:

• ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה – כאמור, עם העברת התשלום הראשון לידי עורך הדין המייצג אתכם, זכאים הקונים לרשום הערת אזהרה לטובתם, על מנת למנוע את מכירת הדירה לצדדים שלישיים אחרים. אבל מה קורה, אם בהמשך הדרך הקונים לא עומדים בהתחייבויות שלהם, לא משלמים את שאר הכסף כפי שהם התחייבו, ובעצם מפירים את הסכם המכר? הרי כבר רשומה  לטובתם הערת אזהרה על הדירה, ואתם מנועים מלמכור את הנכס לצד שלישי..?

על מנת לפתור מצב זה, כחלק מהמסמכים הנלווים אשר הקונים חותמים עליהם במעמד ההסכם, הקונים חותמים על ייפוי כוח המסמיך את עורך הדין מטעם המוכרים למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובתם, במקרה בו הקונים הפרו את הוראות ההסכם. הסכם המכר מגדיר באופן מפורט מהם התנאים להפרת ההסכם על ידי הקונים, ומהם התנאים בהם עורך הדין מטעם המוכרים, יכול לעשות שימוש בייפוי הכוח, ולמחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת הקונים.

• בנוסף כולל הסכם מכירת דירה סעיף נוסף העוסק בהפרת ההסכם על ידי אחד מהצדדים ובפיצוי המוסכם עבור ההפרה כגון: איחור בהעברת התשלום מצידם של הקונים, או איחור במסירת הדירה לידי הקונים, מטעם המוכרים.

בכל מקרה, חשוב שתבינו שלכל סעיף, לכל אות, ולפעמים אפילו לכל פסיק בהסכם, קיימת משמעות רבה ביותר. לכן, חשוב מאוד שההסכם ייערך על ידי עורך דין מנוסה הבקי בתחום המקרקעין אשר ידאג להבטיח את הזכויות שלכם במסגרת החוזה למכירת הדירה.