מדריך למכירת דירה – הקדמה
מדריך למכירת דירה זה נכתב היות ומכירת דירה בישראל היא אירוע מורכב. במסגרת מכירת הדירה תצטרכו לקבל החלטות רבות, הן בקשר למחיר הדירה, הן בקשר למועד פינוי הדירה והן בקשר ללוח התשלומים של חוזה מכירת הדירה.
להצלחה אבות רבים, וגם במקרה של מכירת דירה, ישנם תשלומי מיסים לרשויות השונות אשר עלולים לנגוס לכם ברווחים, ולהפוך את עסקת מכירת הדירה ללא משתלמת כלכלית עבורכם. מכאן, נובעת החשיבות הרבה שיש בתכנון מקדים לפני מכירת הדירה בעזרת מדריך למכירת דירה זה. קודם, יש לבדוק את המצב המשפטי של הדירה ולוודא שהיא אכן רשומה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו. לאחר מכן, מומלץ לבחון את חבות האפשרית במיסים בעסקת המכירה, זאת באמצעות פניה לעורך דין אשר תחום עיסוקו הבלעדי והעיקרי הוא מקרקעין, על מנת שיבחן עבורכם את החבות האפשרית במיסים כדי להבטיח שתצליחו במכירת הדירה שלכם.
ניתן לקבל את מדריך מכירת הדירה גם לכתובת הדוא"ל שלך, בלחיצה על הקישור הזה:
לקבלת המדריך המלא למכירת דירה לחץ כאן
במסגרת מדריך למכירת דירה זה, נעסוק בין היתר בנושאים הבאים:
- הבדיקות שמומלץ לבצע לפני מכירת דירה
- המיסים החלים במכירת דירה
- הסכם מכירת הדירה: ניהול המשא ומתן וסעיפים עיקריים בהסכם המכר
- מכירת דירת ירושה
- העברה של דירה ללא תמורה (מתנה)
- חשיבות עורך הדין במכירת דירה
אחד השלבים הראשונים בתהליך מכירת דירה, ובהתאם במדריך מכירת דירה זה, הוא קבלת החלטה בקשר למחיר הדירה. למחיר הדירה קיימת חשיבות רבה הן בקשר למשך הזמן אשר יידרש לכם למכור את הדירה, והן בקשר לאפשרות ההצלחה של התהליך שאחרי המכירה, לדוגמא קניית הדירה החלופית.
מחיר הדירה נקבע בהתאם למחיר למ"ר הנוהג באיזור הדירה, וכן בהתחשב במצבה הפיזי של הדירה ומערכותיה, רמת הגימור שלה, מיקומה, ההצמדות המשוייכות לה (חניה, מרפסת, מחסן), הפיתוח הסביבתי, וכן, גם בהתאם לסטטוס המשפטי של הדירה.
על מנת לקבוע את מחיר הדירה בצורה נכונה, כחלק מהבדיקות לפני מכירת דירה, תוכלו להיעזר במאגר הנתונים של רשות המיסים, יד2, מדלן, ולהתייעץ עם בעלי המקצוע השונים העוסקים בתחום כגון: מתווכים, או שמאי מקרקעין העובדים ומתמחים באיזור מכירת הדירה. מוכרי דירות רבים מחליטים לערוך שיפוץ קוסמטי קל ורענון של הבית לפני מכירת הדירה על מנת להעלות את ערך הדירה במכירה.
מדריך למכירת דירה – בדיקת המצב המשפטי
לפני מכירת הדירה, וכחלק ממדריך למכירת דירה זה, אני ממליץ לכם לערוך בדיקה של המצב המשפטי שלה. המצב המשפטי של הדירה מפורט בנסח הטאבו. הנסח, הוא למעשה תעודת הזהות המשפטית של הדירה בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו. הנסח, מפרט בין היתר את זהות הבעלים הרשומים, שטח הדירה הרשום, ההצמדות השייכות לה (חניה, מרפסת, מחסן), וכן האם רשומות על הדירה הערות שונות כגון: עיקולים, שעבודים או משכנתאות.
כדי לבצע בדיקה זו מומלץ, עוד לפני החתימה על ההסכם, להיעזר בשירותיו של עו"ד מקרקעין על מנת שהוא יעיין בנסח הטאבו, ויפעל לתיקון הרישום, ככל שיש בדבר צורך.
חשוב שתבינו, שעוד לפני החתימה על ההסכם, עורך הדין מטעמו של הקונה יבחן את המצב המשפטי של הדירה על מנת לוודא שהקונה יוכל לקבל משכנתא , וכן כדי להבטיח שבסוף תהליך המכירה, רישום הדירה על שם הקונה יושלם בהצלחה.
רק לאחרונה, שמעתי על מקרה בו למרות שהמוכרים כבר סיימו את כל תשלומי המשכנתא שלהם לבנק לפני שנים רבות, הם לא טרחו לבקש מהבנק את הסרת המשכנתא. כתוצאה מכך, רגע לפני מכירת הדירה שלהם התעוררה בעיה. עד שהם הצליחו להסיר את המשכנתא, חלפו מספר שבועות. במהלך שבועות אלו, הקונה הפוטנציאלי של הדירה שלהם התייאש וכבר הספיק למצוא דירה אחרת, והדירה החלופית אותה הם התכוונו לקנות, כבר הספיקה להימכר לקונה מאושר אחר…
מדריך למכירת דירה – בדיקות לפני מכירת דירה – מימון
ככל ולצורך מימון רכישת הדירה נעזרתם במשכנתא, מומלץ לבקש מהבנק כבר עכשיו מסמך שנקרא "דוח יתרות לסילוק משכנתא". מסמך זה, מפרט את הסכום הדרוש לצורך מחיקת המשכנתא, הרשומה על הדירה שלכם לצורך הבטחת תשלום המשכנתא לטובת הבנק.
בנוסף, במקרה בו אתם מתכוונים לגרור, כלומר להעביר את המשכנתא, לדירה אחרת שתקנו, תוכלו להיות מודעים לגובה המשכנתא החל על הדירה שלכם ולתכנן את המימון של העסקה הבאה שלכם – בהתאם. לעיתים, כתוצאה מתזוזות בשערי הריבית של המשכנתא משולמים לבנק עמלות שונות. גם כאן, לעיתים מדובר בסכומים משמעותיים אשר כדאי להיות מודעים אליהם לפני מכירת הדירה.
מדריך למכירת דירה – בדיקות לפני מכירת דירה – זהות הקונה
אז אחרי שסיימתם לקרוא את מדריך מכירת דירה זה, החלטתם על מחיר, בדקתם את המצב המשפטי של הדירה, בשעה טובה מצאתם קונה לדירה. גם אם הגעתם עם הקונה לסיכום על מחיר, על מועד פינוי והצלחתם להגיע להסכמות על הציוד שנשאר בדירה, אני ממליץ שלא לחתום איתו על זכרון דברים.
לרוב, זכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב, והוא עלול לחייב אתכם מבחינת משפטית למכור את הדירה, גם אם לא השלמתם את כל הבדיקות הנדרשות, שעליהם נדון בהרחבה בהמשך, לפני החתימה.
בנוסף לבדיקות שציינתי קודם, עורך הדין שלכם יבצע עבורכם בדיקה מקיפה בקשר לזהותם של הקונים. אני מניח, שאתם לא רוצים למכור את הדירה שלכם לאדם שמסובך עם חובות, או סתם קונה לא אחראי שהחליט להכנס להרפתקאה, שגדולה על המידות שלו מבחינה כלכלית. עורך הדין המייצג אתכם בתהליך מכירת הדירה, יידע לבצע את הבדיקות הנדרשות לגבי הקונה, על מנת שתהיה מידה גדולה יותר של וודאות בקשר להצלחת תהליך מכירת הדירה.
לסיכום, מומלץ שמיד אחרי שאתם מסכמים עם הקונה על מחיר ומועד פינוי, פנו מיד לעורך הדין שלכם על מנת שיערוך עבורכם הסכם מכר מפורט, ללא שלבי ביניים מחייבים.
מדריך למכירת דירה – מס מכירת דירה
הפתגם הידוע אומר ש"להצלחה אבות רבים", וגם בתהליך מכירת דירה, הוא מתברר כנכון. במדריך למכירת דירה זה נעסוק במס מכירת דירה, העיקרי, הלוא הוא מס השבח. חישוב המס במכירת דירה הוא חשוב מאוד שכן, מומלץ לתכנן מראש את מחיר הדירה, בהתאם לסכום המס אשר עתיד להיות משולם בזמן מכירת דירה. תכנון מקדים זה הוא הכרחי כדי שבסוף תהליך המכירה, תוכלו להבטיח שרוב התמורה שתקבלו ממכירת הדירה תישאר אצלכם, ושתוכלו להרשות לעצמכם לקנות את הדירה שתכננתם בהמשך או להשתמש בכספים למטרה הרצויה אותה יידעתם.
מדריך למכירת דירה – מס מכירת דירה – מס שבח:
מס שבח הוא מס המשולם לרשות המיסים, ומוטל על המוכר בעת מכירת דירה. שיעור מס השבח נע בשיעור שבין 25% עד ל- 48% במקרים מסויימים, והוא מחושב בהתאם להפרש בין שווי הרכישה לבין שווי המכירה של הדירה.
לצורך הדוגמא, נניח שקניתם דירה בסכום של מיליון שקלים, והחלטתם למכור אותה לאחר מספר שנים בסכום של שני מיליון שקלים. במקרה זה, על ההפרש בין סכום הקניה לסכום המכירה, סכום של מיליון שקלים, יוטל מס שבח בגובה 25%, אשר יסתכם לסכום של כ- 250,000 שקלים.
אבל חשוב להבהיר: חישוב מס שבח הוא לא כזה פשוט. אופן חישוב המס במכירת דירה תלוי במשתנים רבים בהם: זהות המוכר, תקופת האחזקה של המוכר בדירה, והזכאות לפטורים או לקיזוזים שונים בסכום המס, בהתאם להוראות החוק.
מדריך למכירת דירה – מס מכירת דירה – פטור ממס שבח לבעלי דירה יחידה:
הפטור העיקרי ממס מכירת דירה, הלוא הוא מס שבח מוענק לבעלי דירת מגורים בכפוף לעמידה במספר תנאים מצטברים, אשר כולם צריכים להתקיים:
- מדובר בדירה מגורים מזכה (דירה שהבנייה שלה הסתיימה והיא מיועדת למגורים).
- מדובר בדירתו היחידה של המוכר ואין לו דירות נוספות.
- המוכר הוא בעל הזכות בה לתקופה של 18 חודשים לפחות (במכירה של דירה מקבלן תקופה זו מתחילה להיספר מיום קבלת המפתח לדירה, ובמכירה של דירה יד 2, מתחילה תקופה זו להיספר ממועד חתימת ההסכם).
- המוכר לא מכר ב- 18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית, דירה אחרת בפטור ממס שבח.
עם התקיימות התנאים במלואם, יהיה זכאי המוכר לפטור ממס שבח במכירת הדירה.
מדריך למכירת דירה – מס מכירת דירה – פטורים נוספים ממס שבח:
בהתאם לחוק, קיימים פטורים נוספים ממס שבח בין העיקריים שבהם ניתן למנות:
– פטור ממס שבח למשפרי דיור אשר כבר קנו דירה חדשה, אך עדיין לא הספיקו למכור את הדירה הישנה שלהם – החוק מעניק תקופה שנועדה לאפשר להם למכור את הדירה הקודמת מבלי להיות מחוייבים במס שבח (לאחרונה, בשנת 2020 עקב משבר הקורונה משך הזמן למכירת הדירה הראשונה הוארך לשנתיים).
– פטור ייחודי ממס שבח במכירת דירת שהתקבלה בירושה – בהתאם לעמידה בתנאים מסויימים (התנאים המרכזים שבהם הם שהדירה הנמכרת ושהתקבלה בירושה הייתה דירתו היחידה של המוריש, ושהמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לחוק).
– פטור חד פעמי שניתן למימוש במכירה של שתי דירות, לצורך רכישת דירה אחת במקומן, גם כאן, בהתאם לעמידה בתנאים מסויימים מאוד שמציב החוק (בעיקר בקשר לשווי הדירות).
– פטור ממס שבח בהעברה דירה במתנה וללא תמורה לקרוב משפחה.
– פטור ליניארי יחסי ממס שבח: בהתאם לרפורמה אשר נכנסה לתוקף בשנת 2014, גם במקרה של חבות במס שבח, יתבצע החיוב במס השבח בהתאם לחלק היחסי החל משנת 2014 והלאה, וסכום השבח שנצבר על הדירה לפני שנת 2014, לא ילקח בחשבון לעניין חיוב במס שבח.
מדריך למכירת דירה – מס מכירת דירה – ההוצאות המוכרות לצורך הפחתה ממס שבח:
במקרה בו אתם לא זכאים לפטור ממס שבח, החוק מתיר לכם להכיר בהוצאות שונות שהוצאתם בקשר לרכישת ומכירת הדירה, לצורך קיזוז והקטנת החוב שלכם במס שבח.
בין ההוצאות העיקריות שהחוק מכיר בהן אפשר לציין את: סכום מס הרכישה ששולם בקניית הדירה, שכר טרחת מתווך או עו"ד ששולמו לצורך קניית או מכירת הדירה, הוצאות ששילמתם עבור ריבית משכנתא, הוצאות ששולמו לצורך השבחה של הדירה, ועוד. לכן, מומלץ לשמור את הקבלות עבור הוצאות אלו למועד מכירת הדירה.
מדריך למכירת דירה – מס למכירת דירה – חישוב מס שבח – על ידי עורך מומחה במיסוי מקרקעין:
לצורך בירור הזכאות לפטור ממס שבח או חישוב סכום המס שיחול, מומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין מתחום המקרקעין המתמחה בתחום זה. עורך הדין יערוך עבורכם תכנון מס מקדים למכירת הדירה ויוכל להעניק לכם וודאות אם יחול מס שבח במכירת הדירה או שאתם תהיו זכאים לפטור ממס שבח. כאן המקום להדגיש, שחוק מיסוי מקרקעין הוא חוק מורכב מאוד ומתעדכן לעיתים קרובות בהתאם לעדכוני חקיקה ופסיקה רבים ולכן, מומלץ לוודא שעורך הדין שפניתם אליו מתמחה במיוחד בנושא זה.
מס מכירת דירה נוסף החל – הוא היטל השבחה, עליו נדבר בהמשך.
מדריך למכירת דירה – הסכם מכירת דירה – ניהול המשא ומתן:
הסכם מכירת דירה הוא המסמך המשפטי המחייב, אשר יוצר את המחויבות בין שני הצדדים: בין מוכר הדירה למכור את הדירה, לבין קונה הדירה לקנות את הדירה ולשלם את התמורה המוסכמת עבורה. במאמר זה נדון בתוכן ובמבנה של הסכם המכר.
במסגרת ניהול המשא ומתן בקשר לחתימה על הסכם מכירת דירה, הצדדים לעסקה מחויבים לנהל את המשא ומתן בינהם בתום לב, ובהגינות. החוק והפסיקה מטילים על מוכרי הדירה חובת גילוי רחבה בקשר לדירה ולמצבה, ומצד שני, על הקונה מוטלת חובת זהירות, ועליו לבדוק את הדירה אותה הוא קונה בין בעצמו ובין באמצעות אנשי מקצוע מטעמו.
לכן, ועל מנת להימנע מתביעות ומניהול הליכים משפטיים נגדכם בעתיד, אני ממליץ שלא להסתיר מהקונים ליקויים שונים הקיימים בדירה כמו ליקויי בניה או כל מידע רלוונטי אחר בקשר לדירה הנמכרת. מומלץ לטפל בליקויים אלו לפני המכירה, או לחילופין להודיע עליהם לקונים, ולתת לכך ביטוי בהסכם המכר. גם אם זה אומר שתורידו מעט מהמחיר המבוקש, זה שווה את השקט הנפשי בעתיד במניעת הליכים משפטיים נגדכם, סכסוכים ומחלוקות בין הצדדים.
מדריך למכירת דירה – הסכם מכירת דירה – הסעיפים העיקריים:
הסכם מכירת דירה, כאמור, מסדיר את מערכת ההסכמות המשפטיות והמסחריות בין הצדדים, והוא כולל מספר סעיפים עיקריים בהם:
- הצהרות הצדדים הכוללות מצד אחד, את הצהרות המוכר במסגרתן הוא מצהיר שהוא גילה לקונה את המידע הרלוונטי בקשר למצב הדירה, ומצד שני, את הצהרות הקונה, שהוא בדק, בין בעצמו ובין באמצעות בעלי מקצוע מטעמו את הדירה, וכי הוא קונה את הדירה במצבה הנוכחי כפי שהיא – (AS-IS).
- סעיף נוסף בהסכם עוסק בהתחייבויות הצדדים: התחייבות המוכר להעביר את הבעלות בדירה על שמו של הקונה, במסגרת התחייבות זו מתחייב המוכר להעביר לידי עורך הדין של הקונה את כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בדירה על שמו של הקונה עם סיום העסקה. מצד שני, מתחייב הקונה לשלם את מחיר הדירה בהתאם לסכומים ולמועדים השונים שנקבעו בהסכם ושהוסכמו על הצדדים במסגרת ניהול המשא ומתן.
- חלק חשוב ביותר בהסכם, הוא לוח התשלומים: סעיף זה מפרט את המועדים לתשלום ואת גובה התשלומים עבור תמורת הדירה.
מקובל, שהתשלום הראשון בהסכם מכירת הדירה הוא בסכום של בין עשרה לחמישה עשר (10%-15%) אחוזים ממחיר הדירה. לאחר מכן משולמים תשלומי ביניים, שמיועדים לרוב לסלק את תשלומי המשכנתא של המוכר (ככל אשר יש משכנתא למוכר), ולאחר מכן משולם התשלום האחרון. חשוב להדגיש שלוח התשלומים נבנה בהתאם להנחיות של הצדדים, ולהסכמות המסחריות בין הצדדים. בלוח התשלומים יש לתת ביטוי בקשר לאופן סילוק המשכנתאות שקיימות על הדירה בצורה שתשמור על הזכויות של הצדדים לעסקה. - כחלק מהמנגנון המשפטי בהסכם, מתוך סכום התשלום האחרון, עורך הדין המייצג את המוכרים, מתחייב להשאיר אצלו כספים בחשבון נאמנות ייעודי לעסקה, זאת על מנת להבטיח שהמוכרים יבצעו את התשלומים השונים לרשויות השונות. תשלומים אלו נדרשים על מנת לאפשר להעביר לקונה, בתום העסקה, את המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות על שמו כגון: כספים עבור תשלום מס שבח לרשויות המס, כספים עבור אישור עירייה לרשות המקומית.
עם קבלת האישורים המתאימים, רשאי עורך הדין, בהתאם לתנאים שנקבעים בהסכם מכירת הדירה, להעביר את הכספים המוחזקים בנאמנות אצלו, ישירות לידי המוכרים.
מדריך למכירת דירה – הסכם מכירת דירה – חתימת ההסכם:
לאחר החלפת טיוטות הסכם מכירת דירה בין הצדדים, והגעה לנוסח מוסכם אשר מקובל על עורכי הדין של הצדדים, יקבעו הצדדים מועד לחתימת ההסכם. חתימת ההסכם מתקיימת לרוב במשרדו של עורך הדין המייצג את המוכרים. במעמד החתימה, יחתמו הצדדים על ההסכם, ועל כל המסמכים הנלווים לו, מסמכים אשר נדרשים להשלמת רישום הזכויות בדירה על שם הקונים, ואשר יישארו למשמרת אצל עורך הדין של המוכרים, עד שהקונים ישלימו את העברת כל כספי תמורת הדירה.
מסמכים אלו כוללים בין היתר:
– בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונים על הזכויות של המוכרים בדירה – הערת האזהרה מופיע בנסח הטאבו ונרשמת לטובת הקונים על הזכויות של המוכרים. הערה זו מופיעה בנסח הטאבו, תעודת הזהות המשפטית של הדירה, והיא מונעת את אפשרות מכירת הדירה לצדדים שלישיים.
– בקשה לביטול הערת אזהרה – נשמרת אצל עורך הדין המייצג את המוכרים, למקרה בו הקונים יפרו את הסכם המכר.
– ייפוי כוח לרישום הזכויות על שם הקונים.
וכן מסמכים נוספים ככל שיש בהם צורך, בהתאם לאופי ומהות העסקה.
מיד לאחר החתימה על ההסכם, יעבירו הקונים את התשלום הראשון, אשר משולם בהמחאה בנקאית, לידי עו"ד המייצג את המוכרים. הוא מתחייב לשמור את התשלום הראשון אצלו בנאמנות, עד שהקונים יספיקו לרשום הערת אזהרה לטובתם.
מדריך למכירת דירה – הסכם מכירת דירה – מנגנוני הגנה בהסכם:
כחלק מניסוח ההסכם קיימים מספר מנגנוני הגנה, אשר נועדו לשמור על הזכויות שלכם כמוכרים. במסגרת ניסוח ההסכם, ידאג עורך הדין שלכם להטמיע אותם בהסכם על מנת להבטיח את הזכויות שלכם בתהליך מכירת דירה:
- ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה – כאמור, עם העברת התשלום הראשון לידי עורך הדין המייצג אתכם, זכאים הקונים לרשום הערת אזהרה לטובתם, על מנת למנוע את מכירת הדירה לצדדים שלישיים אחרים. אבל מה קורה, אם בהמשך הדרך הקונים לא עומדים בהתחייבויות שלהם, לא משלמים את שאר הכסף כפי שהם התחייבו, ובעצם מפירים את הסכם המכר? הרי כבר רשומה לטובתם הערת אזהרה על הדירה, ואתם מנועים מלמכור את הנכס לצד שלישי..?
על מנת לפתור מצב זה, כחלק מהמסמכים הנלווים אשר הקונים חותמים עליהם במעמד ההסכם, הקונים חותמים על ייפוי כוח המסמיך את עורך הדין מטעם המוכרים למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובתם, במקרה בו הקונים הפרו את הוראות ההסכם. הסכם המכר מגדיר באופן מפורט מהם התנאים להפרת ההסכם על ידי הקונים, ומהם התנאים בהם עורך הדין מטעם המוכרים, יכול לעשות שימוש בייפוי הכוח, ולמחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת הקונים.
- בנוסף כולל הסכם מכירת דירה סעיף נוסף העוסק בהפרת ההסכם על ידי אחד מהצדדים ובפיצוי המוסכם עבור ההפרה כגון: איחור בהעברת התשלום מצידם של הקונים, או איחור במסירת הדירה לידי הקונים, מטעם המוכרים.
בכל מקרה, חשוב שתבינו שלכל סעיף, לכל אות, ולפעמים אפילו לכל פסיק בהסכם, קיימת משמעות רבה ביותר. לכן, חשוב מאוד שההסכם ייערך על ידי עורך דין מנוסה הבקי בתחום המקרקעין אשר ידאג להבטיח את הזכויות שלכם במסגרת הסכם מכירת הדירה.
מדריך למכירת דירה – חוזה מכירת דירה
חוזה מכירת דירה הוא זה אשר בעצם מסדיר את היחסים המשפטיים בין שני הצדדים לחוזה מכירת דירה. במאמר זה נדון בשלבים הסופיים של חוזה מכירת הדירה שלכם, ומה חשוב לדעת כדי לסיים את חוזה מכירת הדירה שלכם, מבלי להשאיר שום קצוות פתוחים.
מדריך למכירת דירה – חוזה מכירת דירה – התשלום האחרון:
עם הגעת המועד למסירת הדירה לידי הקונים, נדרשים הקונים להעביר לידי המוכרים את התשלום האחרון, בהתאם להוראות חוזה מכירת הדירה. התשלום האחרון מבוצע בהמחאה בנקאית, כנגד מסירת המפתח לדירה לידי הקונים. בנוסף למסירת המפתח לדירה, עורך הדין המייצג את המוכרים בחוזה מכירת הדירה נדרש להעביר לידי עורך הדין המייצג את הקונים בחוזה, את כל המסמכים הנדרשים לרישום הדירה על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו.
מדריך למכירת דירה – חוזה מכירת דירה – העברת מונים וחשבונות מסודרת:
במעמד מסירת המפתחות לדירה לידי הקונים, ועם קבלת ההמחאה הבנקאית לידכם, מומלץ לבצע תיעוד והחלפת מונים מסודרת של החשבונות השונים (חשמל, חברת הגז, ארנונה) על שם הקונים זאת על מנת להמנע ממחלוקות עתידיות בקשר לחובות התשלום של החובות השונים לרשויות השונות.
מדריך למכירת דירה – חוזה מכירת דירה – סיום העסקה:
חשוב להדגיש, שבהתאם להוראות החוק, עסקה במקרקעין מסתיימת באופן סופי רק לאחר השלמת הרישום של הדירה על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו.
עורך הדין מטעמם של הקונים הוא זה אשר יבצע את רישום הזכויות על שמם של הקונים בפועל, לאחר שיקבל מעורך הדין המייצג את המוכרים את המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות (שטרי מכר, ייפוי כוח, מסמכים אחרים נוספים בהתאם למאפיינים ולצרכים של העסקה).
מדריך למכירת דירה – חוזה מכירת דירה – המסמכים הנדרשים לצורך סיום העסקה:
כחלק מההתחייבות שלכם בתור מוכרים בהסכם למכירת דירה, אתם תידרשו להעביר לידי הקונים את המסמכים הבאים:
- אישור על תשלום מס שבח או על פטור ממנו.
- אישור הרשות המקומית להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הכולל אישור על תשלום היטל השבחה (או על פטור ממנו).
- שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות (בהתאם לזכות המשפטית שמכרתם)- חתומים על ידי המוכרים.
- ייפוי כוח להעברת הזכויות על שם הקונים.
- מסמכים נוספים אחרים אשר נדרשים לשם השלמת רישום הזכויות על שמם של הקונים, עליהם חתמתם במסגרת הסכם המכר.
כאמור, על מנת לסיים את חוזה מכירת הדירה בהצלחה יש לשים לב לכל הנקודות האמורות. כך, תוכלו להבטיח שחוזה מכירת הדירה הושלם בהצלחה, ותוכלו להתקדם אל עבר המטרה הבאה שהצבתם לעצמכם.
מדריך למכירת דירה – מכירת דירת ירושה – מצב משפטי:
מכירה של דירת ירושה מגיעה אחרי אירוע מצער במהלכו נפטר אחד מבני המשפחה. לא מספיק שבני המשפחה נאלצים להתמודד עם אירוע קשה כל כך ברמה האישית, הרי שבנוסף, הם גם נאלצים לנהל הליך של מכירת דירת ירושה, הליך בירוקרטי ארוך ומתיש. תהליך מכירת דירת ירושה לרוב מציף רגשות, כל מיני התחשבנויות מהעבר, ולעיתים מכירת הדירה מגיעים למקומות לא נעימים של מחלוקת וריבים בין בני המשפחה. במקרים קיצוניים, חלק מהמקרים מגיעים לפתחם של בתי המשפט השונים בסכסוכי ירושה, לצערם של בני המשפחה, ושל המוריש, שאני בטוח, שזו – לא הייתה כוונתו המקורית.
בראש ובראשונה חשוב לזכור שגם לאחר מכירת הדירה, הנכס היקר ביותר הוא בני המשפחה. בנוסף, ועל מנת שתהליך המכירה יושלם בהצלחה, מומלץ שהיורשים יפעלו בשיתוף פעולה מלא ובהסכמה בינהם.
גם במכירת דירת ירושה, חלים הכללים העיקריים עליהם דיברנו בסדרת המאמרים. ראשית, יש לוודא שמצבה הרישומי והמשפטי של הדירה מאפשר את מכירת הדירה.
ככל והדירה עדיין רשומה על שמו של המוריש, ועוד לא הועברה על שמם של היורשים, יהיה מורכב יותר למכור את הדירה, והדבר עלול לגרום לעיכובים מיותרים במכירת הדירה. לכן, מומלץ לפעול כדי לרשום את הזכויות בדירה על שם היורשים בהקדם האפשרי, וכן לוודא שכלל הרישומים המשפטיים של הדירה מוסדרים, כמו בכל מקרה אחר של מכירת דירה. בנוסף, מומלץ לוודא שלא קיימים על הדירה חובות כלשהן לרשויות המס, לרשות המקומית, או לכל גוף אחר.
מדריך למכירת דירה – מכירת דירת ירושה – המלצות פרקטיות:
מתוך הניסיון שלנו במכירה של דירות מירושה, מומלץ שכלל היורשים יגיעו להסכמה באשר למחיר הדירה המבוקש. לא פעם, מוצאים עצמם בני משפחה היורשים דירה מסתכסכים על מחיר הדירה, ובמקרה של חוסר הסכמה על מחיר הדירה, ניתן לשקול את האפשרות לפנות לשמאי מקרקעין אובייקטיבי על מנת שיעריך את שווי הדירה.
בנוסף מומלץ לסכם על הנציג או הנציגים שינהלו וירכזו את כל נושא מכירת הדירה, כמובן תוך עדכון יתר בני המשפחה. לרוב, מעדיפים יורשי דירות להסתייע בשירותיו של מתווך אשר יציג את הדירה לקונים פוטניצאליים, זאת על מנת להקל על היורשים אשר עסוקים בשגרת החיים. בהתקשרות עם מתווך מומלץ לוודא כי הוא מתווך בעל רישיון בתוקף, וכי הוא מתמחה באיזור הרלוונטי בו הדירה נמצאת. כמו כן, מומלץ לחתום על הסכם המסדיר את שירותי המתווך ואת שכר הטרחה שישולם לו במכירת הדירה.
מדריך למכירת דירה – מכירת דירת ירושה – מס שבח:
חשוב לדעת שעל מכירת דירת ירושה, כמו מכירה של דירה רגילה, חלים מיסים מסויימים בעת מכירה. אולם, חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ייחודי ממס שבח ליורשים במכירת דירה שהתקבלה בירושה.
על מנת להיות זכאים לפטור זה יש לעמוד בתנאים המצטברים של החוק. מבלי להכנס לפרטי החוק, החוק קובע כי היורשים יהיו זכאים לפטור שכזה רק במידה והמוכר הוא בן זוגו או צאצא של המוריש, שהמוריש עצמו, אילו היה בחיים, היה זכאי לפטור ממס שבח, וכן שהמוריש היה הבעלים של דירה אחת בלבד.
ככל ותנאי הפטור מתקיימים במלואם, הרי שהיורשים יהיו זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה. אחרת, הם יהיו מחוייבים בתשלום מס שבח, ובמקרה זה מומלץ לפנות לייעוץ פרטני על מנת להעריך את גובה החבות במס שבח, ולתכנן את תהליך מכירת הדירה באופן אופטימלי.
מדריך למכירת דירה – מכירת דירת ירושה – היטל השבחה:
בשונה ממס שבח, המשולם לרשויות מיסוי מקרקעין (רשות המיסים), במכירת דירה קיים גם היטל השבחה המשולם לרשות המקומית. היטל זה משולם לרשות המקומית עבור תוכנית משביחה שחלה על הדירה ושתרמה לעליית ערך שלו (לדוגמא: אישור של זכויות בניה). גם במקרה זה, מומלץ, עוד לפני מכירת הדירה לבדוק ברשות המקומית את גובה היטל ההשבחה ובהתאם לגובה המס לקבוע את מחיר הדירה.
מדריך למכירת דירה – מכירת דירת ירושה – התנהלות המשרד:
לאור הרגישות הרבה הנדרשת במכירת דירת ירושה, משרדנו פועל בשקיפות מרובה כלפי כל היורשים והנוגעים בדבר. אנו מקפידים לעדכן את כל היורשים לאורך כל תהליך המכירה, מעבירים את תמורת הדירה בשקיפות בהתאם לצוואת המנוח, ובסוף כל התהליך מעבירים דו"ח מפורט באשר לאופן ניהול מכירת הדירה לעיונם של כלל היורשים.
משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם ולסייע לכם במכירת דירת הירושה שלכם. לייעוץ ראשוני ללא כל התחייבות אתם מוזמנים לפנות אלינו עוד היום בהתאם לפרטים בתחתית עמוד זה.
מדריך למכירת דירה – העברה ללא תמורה
העברה ללא תמורה של דירה מתרחשת בעקבות נסיבות מסויימות אשר מצריכות העברה ללא תמורה של דירה והענקת דירה במתנה לאחד מבני המשפחה. גם במקרה כזה, בו יש רצון של נותן המתנה לתת דירה במתנה, יש משמעותיות משפטיות אשר כדאי לתת עליהן את הדעת, כמובן, מראש.
מדריך למכירת דירה – העברה ללא תמורה – ללא כל תמורה:
העברת דירה במתנה, היא הענקה של דירה ללא כל תמורה שהיא –במובן הרחב ביותר. ככל ויתברר כי ניתנה תמורה כלשהיא בקשר עם העברת הדירה ללא תמורה, עלולה רשות המיסים לדרוש לבטל את הפטור המיוחד ממיסים החל בעסקה זו, ולחייב את הצדדים במס שבח, ומס רכישה מלאים, כמו עסקה רגילה.
מדריך למכירת דירה – העברה ללא תמורה – פטור ממס שבח:
בהתאם להוראות החוק, החליט המחוקק לפטור העברה של דירה במתנה, ממס שבח (אשר בדרך כלל חל על המוכר) ובמקרה זה קיים פטור מיוחד לנותן המתנה ממס שבח. אולם חשוב לשים לב שפטור זה רלוונטי רק למקרים מסוימים בלבד בהעברה של דירה ללא תמורה בין בני המשפחה, ולא בכל מקרה של העברת דירה במתנה בין בני המשפחה יינתן פטור.
מדריך למכירת דירה – העברה ללא תמורה – מס רכישה:
לעניין מס רכישה, החוק קובע כי גובה מס הרכישה החל על מקבל המתנה, יהיה שליש ממס הרכישה החל בעסקה דומה "רגילה", בהתאם למדרגות המס החלות על מקבל המתנה, ובהתאם למספר הדירות של מקבל המתנה.
מדריך למכירת דירה – העברת דירה ללא תמורה – המסמכים הנדרשים:
כחלק מעסקת המתנה, על נותן המתנה ומקבל המתנה לחתום על הסכם העברת דירה ללא תמורה, וכן על תצהירים תומכים. בנוסף, הצדדים מחוייבים להגיש הצהרה לרשויות המס בקשר לשווי הדירה אשר נבחן על ידי פקידי רשויות מיסוי מקרקעין.
לאחר קבלת המתנה, ועל מנת שמקבל המתנה יהיה זכאי לפטור ממס שבח, קבע החוק תקופת צינון, של בין שלוש לארבע שנים (3 שנים אם מקבל המתנה גר בדירה, וארבע שנים אם מקבל המתנה לא גר בה) בהם על מקבל המתנה להחזיק בדירה. רק לאחר סיום תקופת הצינון יהיה זכאי מקבל המתנה לפטור ממס שבח במכירת הדירה, אם ימכור אותה, בהתאם ליתר התנאים הקבועים בחוק.
מדריך למכירת דירה – העברת דירה ללא תמורה – סיכום:
העברה של דירה ללא תמורה, טומנת בחובה השלכות רבות בין אם מדובר בהשלכות פרקטיות, ובין אם מדובר בהשלכות מבחיקנת חוקי המס שחלים בהעברת דירה ללא תמורה.
אם החלטתם להעביר דירה ללא תמורה לאחד מילדכם או קרובי משפחתכם, יש לכך משמעותיות רבות כלפי יתר הילדים, או כלפי בן הזוג של הילדים (ככל ולדוגמא הם נשואים). לכן, ועל מנת להשלים את העברת הדירה במתנה בהצלחה, מומלץ להתייעץ מראש, עם עורך דין העוסק בדיני מקרקעין ולהבין את כלל ההשלכות בהעברתה של הדירה ללא תמורה.
משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם ולהעניק לכם ייעוץ ראשוני בקשר להעברת דירה ללא תמורה אותה אתם מתכננים בקרוב. לייעוץ ראשוני אתם מוזמנים להשאיר פרטים בתחתית העמוד.
מדריך למכירת דירה – עורך דין מכירת דירה
אז לאור כל האמור וכמו שהבנתם, תהליך מכירת דירה כולל סיכונים רבים אותם יש לקחת בחשבון לפני מכירת הדירה, ולכן קיימת חשיבות רבה לעורך דין מטעמכם אשר ייצג אתכם בעסקת המכירה. רצוי להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין בשלב מוקדם ככל הניתן של העסקה, עוד לפני שקבעתם מחיר או חתמתם על מסמך מחייב כלשהוא עם הקונים. שכן, ייתכן כי על הדירה חלים תשלומי מס רבים אשר עלולים להפוך את עסקת מכירת הדירה ללא משתלמת עבורכם.
בנוסף, מומלץ לפנות לעורך דין שעוסק בתחום המקרקעין בלבד, שכן, מדובר בתחום משפטי מורכב שדורש מומחיות מיוחדת ואשר מתעדכן באופן תדיר בהתאם לעדכוני חקיקה ופסיקה רבים.
כמו כן, חשוב לוודא שעורך הדין מטעמכם אחראי על ייצוג האינטרסים המשפטיים שלכם- ושלכם בלבד, בעסקה ומומלץ להמנע מלשכור עו"ד אשר ייצג את שני הצדדים לעסקה, שכן האינטרסים שלהם שונים ומנוגדים בתכלית.
עורך הדין שלכם יבצע עבורכם את הבדיקות הנדרשות ברשויות השונות עוד לפני המכירה, וימליץ לכם על אנשי המקצוע הרלוונטיים במידת הצורך. בנוסף, הוא ידאג לניסוח ועריכת הסכם המכר באופן שמגן על האינטרס שלכם בעסקה, ובאופן אשר מבטיח את קבלת כספי התמורה מהקונים, במועד במלואם. כפועל יוצא מכך, עורך הדין המייצג אתכם ינסח עבורכם בהסכם מספר מנגנוני הגנה להבטחת תשלום הכספים על ידי הקונים כמו שהוסבר במאמרים הקודמים.
לאחר החתימה על ההסכם, עורך הדין יערוך ויגיש עבורכם את הדיווח לרשויות המס, ויוודא שאתם מקבלים את כל תמורת הדירה מהקונים במועד, וידאג שרישום הדירה על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין הושלם בהצלחה.
אנו מקווים כי מצאתם את המדריך למכירת דירה זה מעניין ולמדתם ממנו. ככל ותהיו מעוניינים שמשרדנו ייצג אתכם בתהליך מכירת הדירה הקרוב שלכם אתם מוזמנים ליצור עם משרדנו קשר בהתאם לפרטים הנמצאים בעמוד זה. משרדנו מתמחה בעריכת הסכמי מכירת דירה וצבר ניסיון רב בליווי מוכרי דירות בתהליך מכירת דירה.