מה לבדוק לפני קניית דירה - כל הדברים שמומלץ לבדוק לפני שקונים דירה

מה לבדוק לפני קניית דירה – שמאי מקרקעין:

חלק מאוד חשוב בקניית דירה הוא המחיר אותו אתם משלמים. מעבר לגובה התשלום, המחיר שאתם משלמים רלוונטי גם לגובה אחוז המימון שתקבלו מהבנק, במקרה בו אתם לוקחים משכנתא. תפקידו של שמאי המקרקעין, אשר נשלח על ידי הבנק ממנו אתם נוטלים את הלוואת המשכנתא, הוא לוודא שערך הדירה אותה אתם קונים תואם את גובה ההלוואה אותה אתם מקבלים מהבנק. כך, במקרה שחס וחלילה לא תעמדו בהחזרי המשכנתא, הבנק יוכל להבטיח את החזר כספי ההלוואה באמצעות מכירת הדירה. בנוסף לערך הכלכלי של הדירה, בודק השמאי את התאמת הדירה להיתר הבניה ואת קיומן של חריגות בניה אשר עלולים להשפיע על הערך של הדירה.

מה לבדוק לפני קניית דירה – שמאי מקדים:

כאשר מסתמכים על אחוזי מימון משמעותיים (50% מימון ומעלה) מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקדים.
לרוב, השמאי מטעם הבנק מגיע להעריך את הדירה שקינתם, רק אחרי חתימת ההסכם, כשאתם למעשה כבר מחוייבים להסכם. לעומתו, השמאי המקדים מגיע לפני החתימה, לפי בקשה שלכם. באמצעות השמאות המוקדמת תוכלו לקבל וודאות גדולה יותר בקשר לערך של הדירה, ובהתאם לגובה המימון שתקבלו מהבנק לעסקה.
לשם הדוגמא, נניח שקניתם דירה במחיר של מיליון וחצי ש"ח. את הקניה התכוונתם לממן באמצעות ההון העצמי שלכם, והלוואת משכנתא בגובה של 70%, בסך של 1,050,000 ש"ח (מיליון וחמישים אלף שקלים חדשים) במקרה זה. מיד לאחר שחתמתם על ההסכם אתם ניגשים לבנק, ומגישים את הבקשה לקבלת משכנתא.

הבנק, אשר מבקש לוודא את הערך של הדירה ביחס לסכום ההלוואה שהוא נותן לכם, שולח את שמאי המקרקעין מטעמו על מנת שיעריך את הדירה. השמאי, מעריך את הדירה בסכום נמוך יותר מזה שרכשתם, ומעריך את הדירה בסכום של 1,400,000 ש"ח, מיליון וארבע מאות אלף ש"ח, ולא במיליון וחצי, כמו שקניתם.
בהתאם לפער בין ההערכה של השמאי לבין סכום המכירה בחוזה (100,000 ש"ח), חישוב גובה המשכנתא שתקבלו יתבצע בהתאם להערכת השמאי, ויעמוד על סך של 980,000 ש"ח בלבד, בהתבסס על הערכת השמאי, ולא מיליון וחמישים, כמו שתכננתם מראש. את הפער, במקרה זה, בסך של 70,000 ש"ח תיאלצו להשלים מכיסכם הפרטי. ויודגש, ככל שאחוז המימון ושווי הדירה עולה, עולה הסיכוי שהפער יגדל.

לכן מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקדים אשר מוכר על ידי הבנק. השמאי המקדים יוכל לתת את ההערכה שלו לשווי של הדירה – עוד לפני החתימה על ההסכם. ככה, תוכלו לדעת מראש, מהו אחוז המימון אשר יעמוד לרשותכם מהבנק. עלות הבדיקה של השמאי המקדים מעט יקרה יותר- אך הוודאות שהיא מעניקה לעסקה משתלמת בהחלט.

מה לבדוק לפני קניית דירה – יועץ משכנתאות:

מימון הדירה (משכנתא) הוא חלק חשוב שיש לעשות בתכנון המקדים לפני קניית הדירה. מומלץ להיעזר בשירות של יועץ משכנתאות אשר יבנה עבורכם את מסלול ההלוואה המתאים עבורכם מתוך מגון המסלולים שהבנקים מציעים. בנוסף, הוא יערוך עבורכם מכרז ריביות בין הבנקים השונים בקשר לגובה הריביות המשולמות לבנק עבור ההלוואה.

מה לבדוק לפני קניית דירה – מהנדס:

קוני דירות רבים מופתעים לגלות, רגע אחרי שהם כבר קיבלו את המפתחות לדירה, שהדירה מלאה בליקויי בניה, ושהם צריכים להשקיע עוד כמה עשרות אלפי שקלים בתיקון ליקויי בניה שונים שנמצאים בדירה ובמערכות המרכזיות שלה. מהנדס או חברת בדק בית יסייעו לכם באיתור ליקויי בניה בדירה חדשה או יד שניה, עוד לפני הקנייה. באמצעות דו"ח מפורט שהם יערכו עבורכם, תוכלו לדעת מה מצבה הפיזי של הדירה של והמערכות המרכזיות שלה ואם קיימים בדירה ליקויי בנייה. דו"ח המהנדס הזה יעזור לכם להימנע מקנייה של דירה עם ליקויי בניה אשר לא ידעתם על קיומם, מה שעשוי לגרום לכם לעוגמת נפש רבה, ולהוצאות כספיות גבוהות לצורך התיקון של ליקויי בניה אלו.

מה לבדוק לפני קניית דירה – עורך דין:

עורך הדין אשר מייצג אתכם בתהליך קניית דירה הוא בעל המקצוע החשוב ביותר בתהליך קניית דירה. עורך הדין מטעמכם הוא זה אשר ינהל עבורכם את קניית הדירה לאורך כל השלבים שלה. הוא ימליץ לכם על אנשי המקצוע השונים הדרושים כדי לבצע את הבדיקות עליהם דיברנו במאמר זה, ככל שבאמת יש צורך בביצוע הבדיקה. עורך הדין מטעמכם יגן על האינטרסים הכלכליים והמשפטיים שלכם, לכל אורך קניית הדירה. הוא זה שיערוך עבורכם את חוזה המכר, ישנה אותו במידת הצורך לטובתכם, וידאג להבטיח את הזכויות שלכם לאורך כל הדרך, עד לקבלת המפתח לדירה וסיום העסקה. כדי להבהיר עוד יותר את חשיבותו של עורך דין בתהליך רכישת הדירה, קראו את המאמר העוסק בנושא כאן.

משרדנו עוסק באופן בלעדי בעסקאות קניית ומכירת דירות. אנחנו נשמח לתת לכם ייעוץ ראשוני לפני שאתם מתחילים בתהליך קניית הדירה הראשונה שלכם. לקבלת ייעוץ ראשוני השאירו את הפרטים שלכם בתחתית עמוד זה.