מיסים במכירת דירה

מיסים במכירת דירה הם חלק חשוב מתהליך מכירת הדירה שלכם. חישוב המיסים השונים במכירת דירה הוא חשוב מאוד שכן, מומלץ לתכנן מראש את מחיר הדירה, בהתאם לסכום המיסים אשר אמורים להיות משולמים בזמן מכירת דירה. תכנון מקדים זה הוא הכרחי כדי שבסוף תהליך המכירה, תוכלו להבטיח שרוב התמורה שתקבלו ממכירת הדירה תישאר אצלכם, ושתוכלו להרשות לעצמכם לקנות את הדירה שתכננתם בהמשך או להשתמש בכספים למטרה הרצויה אותה יידעתם.

מיסים במכירת דירה – מס שבח:

המס העיקרי שחל במכירת דירה הוא מס שבח. מס שבח הוא מס המשולם לרשות המיסים, ומוטל על מוכר דירה בזמן מכירת דירה. שיעור המס הוא בשיעור של כ- 25%, והוא מחושב בהתאם להפרש בין שווי הרכישה לבין שווי המכירה של הדירה.
לצורך הדוגמא, נניח שקניתם דירה, לפני מספר שנים, בסכום של מיליון שקלים, והחלטתם למכור אותה בסכום של שני מיליון שקלים. במקרה זה, על ההפרש בין סכום הקניה לסכום המכירה, סכום של מיליון שקלים, יוטל מס שבח בגובה 25%, אשר יסתכם לסכום של כ- 250,000 שקלים.
אבל חשוב להבהיר: חישוב מס שבח הוא לא כזה פשוט. אופן חישוב המס במכירת דירה תלוי במשתנים רבים בהם: זהות המוכר, תקופת האחזקה של המוכר בדירה, והזכאות לפטורים או לקיזוזים שונים בסכום המס, בהתאם לחוק.

מיסים במכירת דירה – פטור ממס שבח:

הפטור העיקרי ממס שבח מוענק לבעלי דירת מגורים יחידה בכפוף לעמידה במספר תנאים: 

1. מדובר בדירה מגורים מזכה (דירה שהבנייה שלה הסתיימה והיא מיועדת למגורים).

2. מדובר בדירתו היחידה של המוכר ואין לו דירות נוספות או חלקי דירות.

3. המוכר הוא בעל הזכות בה לתקופה של 18 חודשים לפחות (במכירה של דירה מקבלן תקופה זו מתחילה להיספר מיום קבלת המפתח לדירה, ובמכירה של דירה יד 2, מתחילה תקופה זו להיספר ממועד חתימת ההסכם).

4. המוכר לא מכר ב- 18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית, דירה אחרת בפטור ממס שבח.

עם התקיימות התנאים במלואם, יהיה זכאי המוכר לפטור ממס שבח במכירת הדירה.

מיסים במכירת דירה – פטורים נוספים ממס שבח:

בהתאם לחוק, קיימים פטורים נוספים ממס שבח בין העיקריים שבהם ניתן למנות: 

– פטור ממס שבח למשפרי דיור אשר כבר קנו דירה חדשה, אך עדיין לא הספיקו למכור את הדירה הישנה שלהם – החוק מעניק תקופה שנועדה לאפשר למשפרי דיור למכור את הדירה הקודמת שלהם מבלי להיות מחוייבים במס שבח (לאחרונה, בשנת 2020 עקב משבר הקורונה משך הזמן למכירת הדירה הראשונה הוארך). 

– פטור ייחודי ממס שבח במכירת דירת שהתקבלה בירושה – בהתאם לעמידה בתנאים מסויימים (התנאי המרכזי הוא שהדירה הנמכרת שהתקבלה בירושה הייתה דירתו היחידה של המוריש, ושהמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח אילו היה בחיים ומוכר אותה). 

– פטור חד פעמי שניתן למימוש במכירה של שתי דירות, לצורך רכישת דירה אחת במקומן, גם כאן, בהתאם לעמידה בתנאים מסויימים מאוד שמציב החוק (בעיקר בקשר לשווי הדירות). 

– פטור ממס שבח בהעברה דירה במתנה וללא תמורה לקרוב משפחה.

– פטור ליניארי יחסי ממס שבח: בהתאם לרפורמה אשר נכנסה לתוקף בשנת 2014, גם במקרה של חבות במס שבח, יתבצע החיוב במס השבח בהתאם לחלק היחסי החל משנת 2014. סכום השבח שנצבר על הדירה לפני שנת 2014, לא יבוא בחשבון לעניין חיוב במס שבח. 

מיסים במכירת דירה – ההוצאות המוכרות לצורך הפחתה ממס שבח: 

במקרה בו אתם לא זכאים לפטור ממס שבח, החוק מתיר להכיר בהוצאות שונות שהוצאתם בקשר לרכישה ומכירת הדירה, לצורך קיזוז והקטנת החוב שלכם במס שבח.
בין ההוצאות העיקריות שהחוק מכיר בהן אפשר לציין את: סכום מס הרכישה ששולם בקניית הדירה, שכר טרחת מתווך או עו"ד ששולמו לצורך קניית או מכירת הדירה, הוצאות ששילמתם עבור ריבית משכנתא, הוצאות ששולמו לצורך השבחה של הדירה, ועוד. לכן, מומלץ לשמור את הקבלות עבור הוצאות אלו למועד מכירת הדירה על מנת לאפשר להקטין את סכום מס השבח.

מיסים במכירת דירה – חישוב מס שבח:

לצורך בירור הזכאות לפטור ממס שבח או חישוב סכום מס השבח שיחול במכירת הדירה, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מתחום המקרקעין המתמחה בתחום זה. עורך הדין יבצע עבורכם תכנון מס מקדים למכירת הדירה ויעניק לכם וודאות אם יחול מס שבח במכירת הדירה או שאתם תהיו זכאים לפטור ממס שבח. כאן המקום להדגיש, שחוק מיסוי מקרקעין הוא חוק מורכב מאוד ומתעדכן לעיתים קרובות בהתאם לעדכוני חקיקה ופסיקה רבים ולכן, מומלץ לוודא שעורך הדין שפניתם אליו מתמחה במיוחד בנושא זה.