מס מכירת דירה | מס שבח
מס מכירת דירה, מס שבח, הוא מקרה מובהק בו הפתגם הידוע שאומר ש"להצלחה אבות רבים", מתברר כנכון. שכן, מס מכירת דירה, מס שבח משולם על ידי מוכר נכס, בעת מכירת נכס לרשות המיסים. במאמר זה נעסוק במס מכירת דירה, העיקרי, המוטל על מוכרי דירה בעת מכירת דירה, הלוא הוא מס שבח. חישוב גובה מס מכירת דירה, מס שבח, עוד לפני מכירת הדירה שלך הוא חשוב מאוד שכן, על ידי תכנון נכון תוכל לקבוע מראש את מחיר הדירה, בהתאם לסכום המס העתיד להיות משולם בזמן מכירת דירה. תכנון מקדים זה הוא הכרחי וחשוב ביותר כדי שבסוף תהליך המכירה, תוכל להבטיח שרוב התמורה שתקבל ממכירת הדירה תישאר בידך, ושתוכל להרשות לעצמך לקנות את הדירה החלופית שתכננת, או להשתמש בכספי מכירת הדירה למטרה הרצויה אותה ייעדת מראש.
מס מכירת דירה – מס שבח:
מס שבח הוא מס המשולם לרשות המיסים, ומוטל על מוכר דירה בעת מכירת דירה. שיעור מס השבח נע בין 25% עד ל- 48% במקרים מסויימים, והוא מחושב בהתאם להפרש בין שווי הרכישה לבין שווי המכירה של הדירה.
לצורך הדוגמא, נניח שקנית דירה בסכום של מיליון שקלים, והחלטת למכור אותה לאחר מספר שנים בסכום של שני מיליון שקלים. במקרה זה, על ההפרש בין סכום הקניה לסכום המכירה, סכום של מיליון שקלים, יוטל מס שבח בגובה של כ- 25%, אשר יסתכם לסכום של כ- 250,000 שקלים.
אבל חשוב להבהיר: חישוב מס שבח הוא לא כזה פשוט. אופן חישוב המס במכירת דירה תלוי במשתנים רבים בהם: זהות המוכר, תקופת האחזקה של המוכר בדירה, והזכאות של המוכר לפטורים או לקיזוזים שונים בסכום המס, בהתאם להוראות החוק.
מס מכירת דירה – פטור ממס שבח לבעלי דירה יחידה:
הפטור העיקרי ממס מכירת דירה, הלוא הוא מס שבח מוענק לבעלי דירת מגורים בכפוף לעמידה במספר תנאים מצטברים, אשר צריכים להתקיים:
1. מדובר בדירה מגורים מזכה (דירה שהבנייה שלה הסתיימה והיא מיועדת למגורים).
2. מדובר בדירתו היחידה של המוכר ואין לו דירות נוספות.
3. המוכר הוא בעל הזכות בדירה לתקופה של 18 חודשים לפחות (במכירה של דירה מקבלן תקופה זו מתחילה להיספר מיום קבלת המפתח לדירה, ובמכירה של דירה יד מיד שניה, מתחילה תקופה זו להיספר ממועד חתימת ההסכם).
4. המוכר לא מכר ב- 18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית, דירה אחרת בפטור ממס שבח.
עם התקיימות התנאים במלואם, יהיה זכאי המוכר לפטור ממס שבח במכירת הדירה.
מס מכירת דירה – פטורים נוספים ממס שבח:
בהתאם לחוק, קיימים פטורים נוספים ממס שבח. בין העיקריים שבהם ניתן למנות:
– פטור ממס שבח למשפרי דיור – משפרי דיור, הם כאלו אשר כבר קנו דירה חדשה, אך עדיין לא הספיקו למכור את הדירה הישנה שלהם. החוק מעניק למשפרי דיור תקופה של 18 חודשים שנועדה לאפשר להם למכור את הדירה הקודמת מבלי להיות מחוייבים במס שבח (לאחרונה, עקב משבר הקורונה, משך הזמן למכירת הדירה הראשונה הוארך לתקופה של שנתיים).
– פטור ייחודי ממס שבח במכירת דירת שהתקבלה בירושה – בהתאם לעמידה בתנאים מסויימים שקובע החוק (התנאי המרכזי הוא שהדירה הנמכרת ושהתקבלה בירושה הייתה דירתו היחידה של המוריש, ושהמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לחוק).
– פטור חד פעמי שניתן למימוש במכירה של שתי דירות, לצורך רכישת דירה אחת במקומן, גם כאן, בהתאם לעמידה בתנאים מסויימים מאוד שמציב החוק (בעיקר בקשר לשווי הדירות הנמכרות והנרכשות).
– פטור ממס שבח בהעברה דירה במתנה וללא תמורה לקרוב משפחה.
– פטור ליניארי (יחסי) ממס שבח: בהתאם לרפורמה אשר נכנסה לתוקף בשנת 2014, גם במקרה בו המוכר צריך לשלם מס שבח, יחושב מס השבח בהתאם לחלק היחסי החל משנת 2014 והלאה. ואילו סכום מס השבח שנצבר על הדירה לפני שנת 2014, לא ילקח בחשבון לעניין החיוב במס שבח.
מס מכירת דירה – ההוצאות המוכרות לצורך הפחתה ממס שבח:
במקרה בו אתה לא זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לתנאים שקובע החוק, החוק מתיר להכיר בהוצאות שונות שהוצאת בקשר לרכישת ומכירת הדירה, לצורך קיזוז והקטנת החוב במס שבח.
בין ההוצאות העיקריות שהחוק מכיר אפשר לציין את: מס הרכישה ששולם בקניית הדירה, שכר טרחת מתווך או עורך דין ששולמו לצורך קנייה או מכירת הדירה, הוצאות עבור ריבית משכנתא לצורך רכישת הדירה, הוצאות ששולמו לצורך השבחה ושיפור של הדירה, ועוד. לכן, כדי להקטין את גובה החוב ממס שבח, מומלץ לשמור את הקבלות עבור הוצאות אלו למועד מכירת הדירה.
מס מכירת דירה – חישוב מס שבח – על ידי עורך מומחה במיסוי מקרקעין:
לצורך בירור הזכאות לפטור ממס שבח או חישוב סכום המס שיחול, מומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין מתחום המקרקעין המתמחה בתחום זה, רצוי, עוד לפני מכירת הדירה על מנת שתוכל לקבוע את מחיר הדירה בהתאם, ולהיערך לתשלום המס או הפטור ממנו – מראש. עורך הדין שלך יערוך עבורך תכנון מס מקדים למכירת הדירה ויוכל להעניק לך וודאות בקשר לסכום מס השבח שיחול (ככל שיחול) או בקשר לזכאות שלך לפטור ממס שבח. כאן המקום להדגיש, שחוק מיסוי מקרקעין הוא חוק מורכב מאוד ומתעדכן לעיתים קרובות בהתאם לעדכוני חקיקה ופסיקה רבים ולכן, מומלץ לוודא שעורך הדין שפנית אליו מתמחה במיוחד בנושא זה.
מס מכירת דירה נוסף החל – הוא היטל השבחה, עליו נדבר בהמשך.