מס על מכירת דירה | מס שבח
מס על מכירת דירה, הלוא הוא מס שבח חל על מוכר דירה בעת מכירתה. לפני מכירת דירה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מתחום המקרקעין על מנת לערוך חישוב של סכום המס על מכירת דירה על מנת לתכנן את מחיר הדירה בהתאם. התכנון המקדים, לפני מכירת הדירה הוא הכרחי כדי שבסוף תהליך המכירה, תוכלו להבטיח שרוב התמורה שתקבלו ממכירת הדירה תישאר בידכם, ושתוכלו לקנות את הדירה שתכננתם בהמשך או להשתמש בכספי מכירת הדירה למטרה הרצויה אותה ייעדתם.
מס על מכירת דירה – מס שבח:
מס שבח הוא מס המשולם לרשות המיסים, ומוטל על המוכר בעת מכירת דירה. שיעור מס השבח נע בשיעור של כ – 25% מההפרש בין שווי הקניה לבין שווי המכירה של הדירה.
לצורך הדוגמא, נניח שקניתם דירה בסכום של מיליון שקלים, והחלטתם למכור אותה לאחר מספר שנים בסכום של שני מיליון שקלים. במקרה זה, על ההפרש בין סכום הקניה לסכום המכירה (סכום של מיליון שקלים), יוטל מס שבח בגובה 25%, אשר יסתכם לכ- 250,000 שקלים.
אבל חשוב להבהיר: חישוב מס שבח הוא לא כזה פשוט. אופן חישוב המס במכירת דירה תלוי במשתנים רבים בהם: זהות המוכר, תקופת האחזקה של המוכר בדירה, והזכאות לפטורים או לקיזוזים שונים בסכום המס, בהתאם להוראות החוק.
מס על מכירת דירה – פטור ממס שבח לבעלי דירה יחידה:
הפטור העיקרי ממס על מכירת דירה, מס שבח, מוענק לבעלי דירת מגורים בכפוף לעמידה במספר תנאים מצטברים, אשר כולם צריכים להתקיים:
1. מדובר בדירה מגורים מזכה (דירה שהבנייה שלה הסתיימה והיא מיועדת למגורים).
2. מדובר בדירתו היחידה של המוכר ואין לו דירות נוספות.
3. המוכר הוא בעל הזכות בדירה לתקופה של 18 חודשים לפחות (במכירה של דירה מקבלן תקופה זו מתחילה להיספר מיום קבלת המפתח לדירה, ובמכירה של דירה יד 2, מתחילה תקופה זו להיספר ממועד חתימת ההסכם).
4. המוכר לא מכר ב- 18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית, דירה אחרת בפטור ממס שבח.
עם התקיימות התנאים במלואם, יהיה זכאי המוכר לפטור ממס שבח במכירת הדירה.
מס על מכירת דירה – פטורים נוספים ממס שבח:
בהתאם לחוק, קיימים פטורים נוספים ממס שבח בין העיקריים שבהם ניתן למנות:
– פטור ממס שבח למשפרי דיור אשר כבר קנו דירה חדשה, אך עדיין לא הספיקו למכור את הדירה הישנה שלהם. החוק מעניק תקופה של 18 חודשים שנועדה לאפשר להם למכור את הדירה הקודמת מבלי להיות מחוייבים במס שבח (לאחרונה, בשנת 2020 עקב משבר הקורונה משך הזמן למכירת הדירה הראשונה הוארך לשנתיים).
– פטור ייחודי ממס שבח במכירת דירת שהתקבלה בירושה – בהתאם לעמידה בתנאים מסויימים (התנאים המרכזים הם שהדירה הנמכרת ושהתקבלה בירושה הייתה דירתו היחידה של המוריש, ושהמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לחוק).
– פטור חד פעמי שניתן למימוש במכירה של שתי דירות, לצורך רכישת דירה אחת במקומן, גם כאן, בהתאם לעמידה בתנאים מסויימים שמציב החוק (בעיקר בקשר לשווי הדירות).
– פטור ממס שבח בהעברה דירה במתנה וללא תמורה לקרוב משפחה.
– פטור ליניארי יחסי ממס שבח: בהתאם לרפורמה אשר נכנסה לתוקף בשנת 2014, גם במקרה של חבות במס שבח, יתבצע החיוב במס השבח בהתאם לחלק היחסי החל משנת 2014 והלאה, וסכום השבח שנצבר על הדירה לפני שנת 2014, לא ילקח בחשבון לעניין חיוב במס שבח.
מס על מכירת דירה – ההוצאות המוכרות לצורך הפחתה ממס שבח:
במקרה בו אתם לא זכאים לפטור ממס שבח, החוק מתיר לכם להכיר בהוצאות שונות שהוצאתם בקשר לרכישת ומכירת הדירה, לצורך קיזוז והקטנת החוב שלכם במס שבח.
בין ההוצאות העיקריות שהחוק מכיר בהן אפשר לציין את: סכום מס הרכישה ששולם בקניית הדירה, שכר טרחת מתווך או עו"ד ששולמו לצורך קניית או מכירת הדירה, הוצאות ששילמתם עבור ריבית משכנתא, הוצאות ששולמו לצורך השבחה של הדירה, ועוד. לכן, מומלץ לשמור את הקבלות עבור הוצאות אלו למועד מכירת הדירה.
מס על מכירת דירה – חישוב מס שבח – על ידי עורך מומחה במיסוי מקרקעין:
לצורך בירור הזכאות לפטור ממס שבח או חישוב סכום המס שיחול, מומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין מתחום המקרקעין המתמחה בתחום זה. עורך הדין יערוך עבורכם תכנון מס מקדים למכירת הדירה ויוכל להעניק לכם וודאות אם יחול מס שבח במכירת הדירה או שאתם תהיו זכאים לפטור ממס שבח. כאן המקום להדגיש, שחוק מיסוי מקרקעין הוא חוק מורכב מאוד ומתעדכן לעיתים קרובות בהתאם לעדכוני חקיקה ופסיקה רבים ולכן, מומלץ לוודא שעורך הדין שפניתם אליו מתמחה במיוחד בנושא זה.
מס נוסף שחל במכירת דירה – הוא היטל השבחה, עליו נדבר בהמשך.