משפרי דיור, כאלו שהחליטו למכור את הדירה בה הם גרים, לצורך קניית דירה אחרת, לרוב גדולה ויקרה יותר, נדרשים לתכנון והכנה מוקדם. הכנה ותכנון מוקדמים הן של מכירת הדירה והן של קניית הדירה חשובים מאוד, שכן משפרי דיור מתחייבים בהסכם כפול, גם למכירת הדירה שלהם, וגם לקנייה של דירה חלופית. לכן, מומלץ לבצע תכנון מוקפד לתהליך שיפור הדיור זאת על מנת לעמוד בהצלחה בתהליך שיפור הדיור.
משפרי דיור – בדיקת המצב המשפטי
כל הנושאים הרלוונטיים למוכרי דירות "רגילים", רלוונטיים מאוד גם במקרה של משפרי דיור:
1. המצב המשפטי – לפני מכירת הדירה, חשוב לבצע בדיקה של המצב המשפטי של הדירה אותה אתם מוכרים. המצב המשפטי של הדירה בא לידי ביטוי בנסח הטאבו, תעודת הזהות המשפטית של הדירה. ניתן להתייעץ עם עורך דין מתחום המקרקעין על מנת שהוא יפיק עבורכם נסח טאבו מעודכן, בו מופיע המצב המשפטי העדכני.
2. מחיר הדירה – מומלץ לוודא שמחיר הדירה שאתם מוכרים יהיה מחיר ריאלי, בהתאם למחירי הדירות הנוהגים באיזור. ניתן לברר עסקאות דומות באתר רשות המיסים.
3. תכנון לוח התשלומים – המלצה נוספת היא לערוך תכנון מקדים ומדוייק של לוח התשלומים להסכם וכן של מועדי הפינוי של חוזי המכירה והקניה.
4. מימון – כדאי לקחת בחשבון את נושא המימון, המשכנתא ככל שקיימת, גם לדירה אותה אתם מוכרים, וגם עבור הדירה אותה אתם מתכוונים לקנות, כדי להצליח לעמוד בהצלחה בשתי העסקאות המקבילות. ככל ולקחתם משכנתא לצורך מימון קניית הדירה שלכם, מומלץ לפנות לבנק, ולבקש "דוח יתרות לסילוק" – מסמך המפרט את גובה המשכנתא שחלה על הדירה שלכם. בנוסף, עבור הדירה אותה אתם מתכוונים לקנות כדאי לקבל אישור עקרוני מהבנק, אשר כשמו כן הוא, מאשר באופן עקרוני את קבלת המשכנתא לגבי הדירה אותה אתם מתכוונים לקנות.
משפרי דיור – קודם למכור או קודם לקנות?
ככלל, מומלץ קודם למכור את הדירה בה אתם מתגוררים, ורק לאחר מכן לקנות דירה אחרת. ככה, ולאור מחיר המכירה הסופי בו מכרתם את הדירה, תוכלו לדעת במידה גדולה יותר של וודאות מה התקציב שעומד לרשותכם לצורך קניית הדירה. מכירת הדירה תמנע מכם מלהיקלע למצב בו אתם חיייבים למכור הדירה מתוך לחץ ומוכנים להתפשר על מחיר הדירה שאתם מוכרים – כי כבר התחייבתם בהסכם מקביל לקנות דירה אחרת.
משפרי דיור – תשלומי מיסים
אם בכל זאת החלטתם קודם לקנות דירה – ורק אחר כך למכור, וככל ומדובר בדירה היחידה שלכם וביתר תנאי החוק לפטור ממס שבח, עומדת לרשותכם תקופה של 18 חודשים, מיום קניית הדירה החלופית (החדשה) – כדי למכור את הדירה הקודמת שלכם (הישנה) בפטור ממס שבח, מס המוטל על מוכרי דירות.
בהתאם, קיים פטור מיוחד למשפרי דיור גם לגבי מס רכישה. פטור זה יהיה בתוקף רק אם תצליחו למכור את הדירה הקודמת – במועד שנקבע בחוק. חריגה מהמועדים הקבועים בחוק, תגרור אחריה חיוב במס הכולל תשלום קנסות בתוספת ריבית והצמדה. בכל מקרה, מומלץ לשים לב לעדכונים ולשינויים בחקיקה בעקבות משבר הקורונה.
משפרי דיור – לוח התשלומים של החוזה
בכל מקרה, וכחלק מלוח התשלומים של העסקאות, חשוב לוודא שאתם משאירים אצלכם סכום של לפחות 15% ממחיר הדירה אותה אתם מתכוונים לקנות, זאת עבור תשלום מקדמה על חשבון מחיר הדירה ותשלומים ראשוניים הנלווים לקנייה כמו מס רכישה, תשלום למתווך, יועצים ועוד.
לרוב, הכספים הראשונים שמשולמים לכם כמוכרי דירה – יועברו לצורך כיסוי המשכנתא שלכם. ולכן, כדאי לקחת את הדברים בחשבון ולתכנן את לוח התשלומים בהתאם.