קניית דירה יד שניה עוברת דרך תהליך משפטי מורכב. לפני קנייה של דירה יד שניה, ניתן להתרשם מהדירה הנרכשת. אולם, לא את הכל אפשר לראות בעיניים.
כחלק מתהליך קניית דירה יד שניה, עורך דין המייצג אתכם יבצע עבורכם מספר בדיקות מקיפות ברשויות השונות אשר מטרתן היא להבטיח את תהליך קניית הדירה, ולהבטיח שבסיום עסקת הקנייה תוכלו להשלים את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמכם בהצלחה.
בדיקות אלו הם הבסיס לכל עסקת מקרקעין וכוללות בין היתר:
בחינה של נסח לשכת רישום המקרקעין (נסח הטאבו) של הדירה. הנסח הוא תעודת הזהות המשפטית של הדירה בלשכת רישום המקרקעין. הנסח מציין פרטים רבים בקשר לדירה הנמכרת וכולל בין היתר את פרטי הבעלים הרשומים של הדירה, שטח הדירה הרשום, הערות ו/או הגבלות הרשומות על הדירה כגון עיקולים, שעבודים או הערות תכנוניות שונות, פירוט ההצמדות המשויכות לדירה (מרפסת, חניה, מחסן), מהות הזכות המשפטית הנרכשת (בעלות, חכירה, או זכות משפטית אחרת), האם רשומה משכנתא לטובת המוכרים, ועוד פרטים רבים נוספים בקשר לדירה .
מומלץ לבדוק את התאמת הדירה לתוכנית בניין עיר החלה, ולהיתר הבניה. הרשות המקומית קובעת לכל אזור בעיר את תכנון הבניינים ומספר הקומות, וכן את ייעוד הדירות (מגורים, מסחר, מלונאות, משרדים וכו'). במסגרת הבדיקה התכנונית כדאי לבדוק גם אם קיימות חריגות בניה בדירה. חריגות בניה עלולות לפגוע באפשרות קבלת משכנתא לצורך מימון רכישת הנכס. בדיקה זו לרוב מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין, ומסקנותיה של הבדיקה מועברות לעורך הדין אשר מנסח את ההסכם, על מנת שזה יטמיע את המסקנות של הבדיקה בהסכם המכר.
מומלץ לבצע בדיקה פיזית של מערכות הדירה על ידי מהנדס מקצועי, אשר בוחן את מערכות הדירה העיקריות לרבות מערכת האינסטלציה, החשמל והמצאותן של ליקויי בניה בדירה (רטיבויות, נזילות וכו'). בדיקה זו נועדה להבטיח את אפשרות השימוש בדירה ובמערכותיה ללא ליקויי בניה אשר עלולים להפריע לשגרת החיים התקינה בדירה. גם במקרה זה, מועברות מסקנות הבדיקה של המהנדס לעורך הדין, על מנת שהוא יתן את הביטוי המשפטי לבדיקה זו, ויטמיע את המסקנות במסגרת ההסכם לקניית הדירה.
טרם החתימה על החוזה, מומלץ לבצע בדיקה של חבויות המס של הצדדים לעסקה: מס רכישה: החל על רוכש הנכס, ומס שבח: המוטל על מוכר הנכס. על מנת שקונה הדירה יוכל לרשום את הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) בסוף העסקה, נדרשים שני הצדדים לשלם את חובות המס שלהם לרשויות המס. מכאן, נובעת החשיבות הקריטית של בירור גובה המיסים אשר עתיד לחול בעסקה.
רוב הדירות בישראל אשר נמצאות בבנייני מגורים, רשומות בפנקס הבתים המשותפים. בעת רישום הבית המשותף, נחתם תקנון בית משותף אשר מסדיר את ההתנהלות בין כלל הדיירים בבניין, קובע את חלוקת הרכוש המשותף, ופרטים שונים בקשר לחיים המשותפים של השכנים בניין. לתיק רישום הבית המשותף מצורף גם תשריט, שרטוט גרפי אשר מתאר את חלוקת הדירה והרכוש המשותף. במסגרת הבדיקות המקדימות, מומלץ לבדוק את תיק רישום הבית המשותף, על מנת לוודא שהזכויות שלכם בתור קונים נשמרות.
לאור המורכבות שבקניית דירה יד שניה, אנו ממליצים לכם להיות מיוצגים על ידי עורך דין המתמחה בקניית דירה יד שניה מטעמכם, החל מהשלב הראשוני ביותר. משרדנו מתמחה בעריכת חוזים לקניית דירה יד שניה, וישמח לעמוד לרשותכם בתהליך הקניה. אתם מוזמנים להשאיר את הפרטים שלכם, ואנו ניצור קשר בהקדם.
