קניית דירה מקבלן - כל מה שצריך לדעת

קניית דירה מקבלן – הוצאות נלוות לרכישה:

בנוסף על עלות קניית הדירה עצמה מהקבלן, מומלץ לשמור כספים נוספים להוצאות הנלוות לתהליך קניית דירה מקבלן. בין ההוצאות הנלוות ניתן למנות את: עלות הצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן/מדד תשומות הבניה, תוספות תשלום שונות לקבלן בגין שינויים ושידרוגים בדירה, תשלום נוסף עבור: מרפסת, חניה או מחסן, תשלום עבור ייצוג משפטי ברכישת הדירה, עלות פתיחת תיק משכנתא ותשלום ליועץ משכנתא, מס רכישה, רכישת ריהוט, הובלה, ועוד.

קניית דירה מקבלן – ניסיון קודם:

לפני ההתקשרות עם הקבלן בהסכם וקניית דירה מקבלן, חשוב לבדוק את הניסיון הקודם של הקבלן בפרוייקטים דומים מסוג זה. מומלץ לבקר פיזית בפרוייקטים אחרים של הקבלן בהם הבניה הושלמה, ולשאול את הדיירים על הניסיון שלהם עם הקבלן בתהליך, ועל האופן בו נמסרו להם הדירות בפרוייקט: הן באשר למסירת הדירות במועד המסירה שנקבע, והן באשר לטיב הבניה ולקיומם של ליקויי בניה בדירות שנמסרו.

קניית דירה מקבלן – איתנות פיננסית של הקבלן:

התרחיש הגרוע ביותר מבחינתם של רוכשי דירות מקבלן הוא להקלע למצב בו הקבלן קרס כלכלית, ונמצא במצב בו הוא לא יכול להשלים את בניית הפרוייקט. לכן, חשוב לבדוק מראש האם לקבלן קיימת האיתנות הפיננסית והיכולת הכלכלית להשלים את פרוייקט הבנייה במועד, שכן, עלות של הוצאת פרוייקט בניה אל הפועל היא עלות כלכלית משמעותית.

קניית דירה מקבלן – היתר בניה:

היתר בניה הוא אישור שניתן לקבלן על ידי הרשות המקומית לבנות את הבניין או את פרוייקט הבניה בהתאם למפרט הטכני ולתוכניות. במידה ולפרויקט עדיין אין היתר בניה, יש לתת לכך ביטוי בהסכם המכר בקניית הדירה עם הקבלן, ולוודא שהזכויות שלכם נשמרות בהתאם להוראות החוק. כל עוד אין היתר בניה לפרוייקט, לקבלן מותר לקבל מכם רק עד 7% ממחיר הדירה. כל סכום מעבר לכך אמור להיות מופקד לחשבון נאמנות – שם הוא יישמר על ידי עורך הדין המייצג את הקבלן, עד לקבלת היתר הבניה.

קניית דירה מקבלן – ליווי בנקאי:

במסגרת הליווי הבנקאי, בנק מסחרי מעניק לקבלן הלוואה המובטחת במשכנתא הרשומה על הפרוייקט, זאת לצורך השלמת הבניה ובניית הפרוייקט. הבנק, אשר מפקח על קצת בניית הפרוייקט, מעביר לקבלן את תשלומי הקונים בפרוייקט בהתאם לקצב התקדמות הבניה של הקבלן. בהתאם לכך, בפרוייקטים בעלי ליווי בנקאי התשלומים לקבלן מתבצעים רק באמצעות שוברי תשלום רשמיים של הפרוייקט, אותם מנפיק הבנק ואשר מועברים לחשבון ליווי סגור המיועד לפרוייקט הספציפי. בנוסף, ובהתאם להוראות החוק על כל תשלום המועבר לקבלן, הבנק מעניק בטוחה (ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח) אשר נועדה להבטיח את כספי הרוכשים, ולשמור עליהם במקרה שהקבלן יפשוט את הרגל לדוגמא, ולא יוכל להשלים את בניית הפרוייקט.

קניית דירה מקבלן – חוק המכר:

הוראות חוק המכר דירות חוקקו על מנת להבטיח את הזכויות של הקונים בקניית דירה מקבלן. לאחרונה תוקן החוק, והוכנסו בו מספר שינויים אשר מחזקים את ההגנה על זכויותיהם של קונים בקניית דירה מקבלן. תיקונים אלו כוללים בין היתר: פירוט הבטוחות לכספי הרכישה של הקונים (בין העיקריות שבהן ניתן למנות את הערבות הבנקאית או פוליסת ביטוח לכספי הרכישה), גובה הפיצויים במקרה של איחור של הקבלן במסירת הדירה לרוכש, תקופות בדק ואחריות בהן הקבלן אחראי על ליקויי בנייה ועוד.

קניית דירה מקבלן – בדק בית:

לאחר גמר התשלום ועוד לפני קבלת המפתחות לדירה מומלץ לשכור את שירותיו של מהנדס מקצועי אשר יערוך עבורכם חוות דעת הנדסית מפורטת בקשר לקיומן של ליקויי בניה, ליקויים אשר עין בלתי מקצועית לא יכולה להבחין בהם. בהתאם להסכם, על הקבלן יהיה לתקן את הליקויים הלוו ללא דיחוי על מנת לאפשר לכם חוויות מגורים מיטבית בדירה שאך זה קניתם.

קניית דירה מקבלן – ליווי משפטי:

בעת ביקורכם במשרד המכירות של הקבלן, תקבלו לעיונכם הסכם אשר מסדיר את התחייבויות הצדדים. לרוב, הסכם זה מוטה באופן בולט לטובתו של הקבלן אשר דואג להבטיח את האינטרס המובהק שלו בעסקה. הסכם זה נערך ונכתב על ידי עורכי הדין המייצגים את הקבלן. לכן, ולאור כל האמור לעיל, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין מטעמכם אשר ייצג אתכם בתהליך הרכישה וידאג לערוך את נוסח החוזה באופן השומר על האינטרס שלכם כלפי הקבלן. עורך הדין מטעמכם יוודא את קבלת הבטוחות לכספי התמורה, יערוך וינסח את החוזה באופן אשר מבטיח את הזכויות שלכם ברכישה, וינהל את תהליך המכירה באופן השומר ומגן עליכם בצורה הטובה ביותר.