משא ומתן בקניית דירה | כל הטיפים החשובים במשא ומתן לקניית דירה

חשוב לציין כי טרם ניהול המשא ומתן כל מידע מקדים בקשר לנכס עשוי להיות מנוף למו"מ ובהתאם פתח לעדכון המחיר. נתונים כגון קיומן של חריגות בניה, ליקויים במצב הפיזי של הדירה או אפילו מצב אישי של המוכר עשויים להיות אפשרות ופתח לעדכון המחיר. בהתאם להוראות החוק, הצדדים לעסקה מחויבים לנהל את המשא ומתן בינהם בתום לב. בנוסף,החוק מטיל על הצדדים השונים לעסקה חובות מיוחדים: על המוכר מוטלת חובת גילוי רחבה בקשר לזכות הנמכרת ומנגד, על הקונה, מוטלת חובת זהירות, ועליו לבדוק את הדירה אותה הוא רוכש. בתום תהליך המשא ומתן ולאחר משא ומתן בין עורכי הדין בקשר לנוסח החוזה, מתכנסים הצדדים לחתימה על הסכם המכר.

משא ומתן בקניית דירה – זכרון דברים:

מומלץ שלא לחתום על זכרון דברים במהלך ניהול המשא ומתן. זכרון דברים הוא לרוב מסמך משפטי מחייב, לכל דבר ועניין. לפיכך, זכרון דברים עלול לחייב אתכם מבחינה משפטית לרכוש את הדירה, הרבה  לפני שהשלמתם את כל הבדיקות לגביה, ולפני שסוכמו כל הפרטים במסגרת ההסכם הסופי והמפורט. כך, אתם עלולים למצוא את עצמכם מחוייבים לרכוש דירה אשר מוטלים עליה עיקולים, חריגות בניה, ליקויי בניה או חיובי מיסים משמעותיים ביותר אשר כלל לא הייתם מודעים אליהם בזמן החתימה על זכרון הדברים.
לכן, מיד לאחר שמצאתם דירה המתאימה לצרכים ולתקציב שלכם, ולאחר סיכום על מחיר מול המוכרים, פנו מיד לעו"ד מקרקעין מטעמכם אשר יערוך עבורכם הסכם מכר מפורט ללא שלבי ביניים מחייבים.

משא ומתן בקניית דירה – הסכם המכר:

הסכם המכר, המסדיר את היחסים בין הצדדים כולל מספר סעיפים עיקריים בהם:

הצהרות הצדדים: הצהרות הצדדים כוללות בין היתר את חובת הגילוי של המוכר בקשר למצב הדירה, וכן את הצהרת הקונה, כי הוא קונה את הדירה במצבה הנוכחי כפי שהיא (AS-IS) לאחר שבדק אותה.

התחייבויות הצדדים: התחייבות המוכר להעביר את הבעלות בדירה על שמו של הקונה, והתחייבות הקונה לשלם את תמורת הדירה במועד.

לוח התשלומים: סעיף זה מפרט את מועדי וגובה התשלומים של העסקה. לרוב, מקובל שגובה התשלום הראשון יהיה בסכום שבין 10 (עשרה)  ל- 15 (חמישה עשר) אחוזים ממחיר הדירה. לאחר מכן מועבר תשלום ביניים המותנה בין היתר בחיובי המיסים של הצדדים, וכן התשלום אחרון, אשר נקבע בהתאם למאפייני הצדדים והעסקה.

הפרת הסכם: ההסכם כולל סעיף מיוחד העוסק בהפרת ההסכם על ידי אחד מן הצדדים ובפיצוי המוסכם בגין ההפרה. כמו כן, ההסכם מסדיר את חובות המס של הצדדים, וכן תשלומים נוספים אחרים ככל שהם חלים על העסקה.

עורך הדין מטעמכם הוא זה אשר יהיה אחראי על ניסוח ההסכם עבורכם. לניסוח ההסכם חשיבות גדולה מאוד, ולכל סעיף, לכל אות, ולעתים אפילו לכל פסיק, כך ממש, קיימת משמעות רבה ביותר.

חתימת ההסכם: לאחר הגעה לנוסח מוסכם של ההסכם, נקבע מועד החתימה עליו. במעמד זה, חותמים הצדדים על הסכם המכר, ועל המסמכים הנלווים הנדרשים להשלמת רישום הזכויות בדירה על שם הקונה.

במעמד החתימה, מעבירים הקונים מעבירים את התשלום הראשון לידי עו"ד של המוכרים, ובמקביל, מתבצע על ידי עורך הדין מטעם הקונים רישום הערת אזהרה לטובת הקונים. הערת האזהרה נרשמת בנסח הטאבו על זכויותיו של המוכר לטובת הקונים, והיא נועדה להזהיר צדדים שלישיים מביצוע עסקה נוגדת בקשר לדירה.